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di Patrizia Vassallo

Flessibilità, tassazione competitiva, sistemi scolastici che lavorano in sinergia con il mondo del lavoro. Questo assieme a un welfare di ottimo livello, rendono l’Austria sempre più appetibile per gli imprenditori stranieri e sempre di più per molti lavoratori italiani. Secondo molti analisti tre sono i pilastri su cui si basa il suo successo: sistema tassativo molto basso sulle imprese, lavoro flessibile e un livello di formazione altissimo e strettamente legato al mondo dell’industria.

Un crescente appeal per molti italiani lo sta registrando, Vienna, che da sola, merita un viaggio in Austria, non soltanto perché si raggiunge in solo un’ora e mezza di volo dall’Italia, ma perché sotto il profilo dell’investimento immobiliare offre occasioni da non perdere. Partendo proprio dal presupposto che la differenza di quotazione fra un immobile e un altro non è necessariamente giustificata dal numero di locali, ma piuttosto dalla metratura. In pratica in molti casi più grande è un immobile e meno costa al metro quadro.

Ma come individuare il giusto investimento? Lo abbiamo chiesto a Timmy Treu, titolare di una delle agenzie RE/MAX che a Vienna vanta un numero di transazioni positive quasi da record. Ambassador e RE/MAX Premium Agent, carica che si è conquistato per la sesta volta, l’ultima in ordine temporale, proprio nel 2018, Treu ci fa da guida sui passi da fare per acquistare l’immobile giusto.

Quale consiglio dare a chi desidera investire i propri soldi in un immobile a Vienna non per comprare una casa per le vacanze, ma per investimento?

Vienna sotto il profilo della compravendita ad uso abitativo e degli investimenti sul mattone è ancora una delle capitali europee meno care. Le zone più appetibili sono nella prima cerchia, ossia nei distretti da 1 a 9, anche se il distretto 1, essendo il centro storico della città, resta come dappertutto il più caro. Di prassi le case di nuova costruzione costano il 20/25% in più, mentre quelle che in gergo vengono definite “usate” circa il 15/20% in meno.

I tagli più richiesti?

Visto l’aumento della tendenza della popolazione a restare single, attualmente i tagli più richiesti sono il locale di circa 50-55 metri quadrati, idealmente con una loggia o balcone. Nella media per un appartamento usato il costo è di circa 2.800-3.000 euro al mq. Per chi invece è alla ricerca di un buon affare è preferibile trovare appartamenti da ristrutturare, tendenzialmente nella prima cerchia, anche se sono sempre più rari.

Per chi non ha problemi di spesa, quali sono i tagli su cui puntare a Vienna e dove?

A Vienna ci sono zone che negli ultimi 6/7 anni hanno registrato una crescita media dei prezzi immobiliari di ben oltre 50%. Altre anche del 70%. Il centro città poi non sembra avere limiti di prezzo visto che può oltrepassare anche i 15.000 euro al metro quadrato. Le case in costruzione, per esempio, oscillano tra i 16.000/17.000 al metro quadrato.  Quindi per chi non ha problemi di spesa la soluzione ideale per fare un investimento è quella di puntare sui tagli 2/3 locali, tra i 60-80 mq. nel centro città.

Quanto deve spendere un italiano in tasse sul prezzo di acquisto dell’immobile, se acquista una casa a Vienna?

Il 4,6% del prezzo di acquisto della casa: il 3,5% corrisponde alla tassa di acquisto dell’immobile – Grunderwerbsteuer e l’1,1% è la tassa per la registrazione nei libri catastali dell’immobile– Grundbucheintragung.  Poi bisogna mettere in conto la spesa per un avvocato o un notaio austriaco che prepari il contratto di vendita e i costi in questo caso variano tra l’1,5 e 3% + 20% Iva. Infine, vanno aggiunti i costi dell’agente immobiliare (3%+ 20% Iva). Da sapere è che in Austria non è necessario pagare la tassa sulla proprietà come l’Imu e la Tasi.

A quanto ammontano le tasse da pagare se si vende?

Nel 2012 è stata introdotta una nuova legge, che sostituisce di fatto quella precedente che aveva l’obiettivo di regolamentare la speculazione immobiliare. Secondo la nuova normativa tutti coloro che sono diventati proprietari di immobili dopo il 2002, se non residenti in quegli immobili quindi in quelle case, devono versare al Fisco il 30% della differenza di prezzo tra acquisto e prezzo di vendita. Quindi per fare un esempio se l’immobile è costato 400.000 euro e poi viene venduto a 410.000 euro, sulla differenza di 10.000 euro bisogna pagare 3.000 euro di tasse.  Invece, per i non residenti che hanno acquistato un immobile prima del 2002, la tassa da pagare è il 4,2% dell’effettivo prezzo di vendita dell’immobile. Nella pratica significa che se appartamento è stato acquistato nel 1998 e poi venduto nel 2018 a 400mila euro, la tassa da pagare sarà di 16.800 euro. Tutti gli acquisti fatti da stranieri devono passare al vaglio di una commissione (Grundverkehrskommission). Per i cittadini UE e i dipendenti di organizzazioni ONU questo passaggio non è più necessario. Da tenere presente è anche il fatto che in ciascuna delle altre 8 regioni in Austria ci sono 8 regolamenti diversi.

Il segreto per vendere la casa giusta?

Vendere al prezzo giusto, che è il primo obiettivo che deve porsi un agente immobiliare professionista. L’errore dei proprietari di casa spesso è quello di non avere le idee chiare sui prezzi di vendita. Quindi compito dell’agente immobiliare è aiutare il cliente a proporre in vendita la sua casa al giusto valore di mercato.

E per fare il migliore affare?

Avere più certezze possibili sulla crescita del valore dell’immobile nel tempo. Per esempio in base allo sviluppo urbanistico della zona. E anche in questo caso l’agente immobiliare può offrire informazioni indispensabili note ai soli addetti ai lavori.

Quanto vale il mercato degli affitti?

A Vienna il mercato degli affitti viaggia su due binari: al mercato libero appartengono immobili di nuova costruzione, che non sono stati finanziati con fondi pubblici e al mercato ad equo canone si trovano gli immobili costruiti prima del ´45 o dopo, se la loro ricostruzione è stata finanziata con finanziamenti pubblici. Gli appartamenti con misure superiori ai 130 mq non sono mai soggetti all’equo canone. Anche sul fronte affitti, la differenza di prezzo a Vienna non si fa sul numero dei locali, ma piuttosto sulla metratura. Più grande è un immobile e meno costa al metro quadro. Se l’immobile si trova in zone periferiche gli affitti possono scendere notevolmente di prezzo anche fino a 9 euro al metro quadrato. Tendenzialmente le case in affitto non sono arredate. In Austria non sono permesse le locazioni per un periodo inferiore ai 3 anni. A meno che non si ricorra al sistema AirBnB per affitti sotto l’anno, però solo a condizione che tutti gli inquilini dello stabile diano il loro benestare.

(Riproduzione riservata di Patrizia Vassallo What-U)


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