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Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

L’economia italiana non ha dato segnali di particolare ripresa in questi mesi (gli ultimi dati di Confindustria indicano un PIl ancora debole nel terzo trimestre). La contrazione dell’economia certificata dall’Istat nel secondo semestre del 2018 è transitoria e l’Italia chiuderà il 2019 con un Pil in crescita, secondo il direttore generale del Tesoro Alessandro Rivera.

Alcuni giorni fa il governatore di Bankitalia, Ignazio Visco, ha sottolineato che vi sono ampi rischi al ribasso per le prospettive dell’economia italiana. Ma il premier Conte ha assicurato di essere fiducioso che si tratti di rallentamento transitorio e che in corso anno si riveda il ritorno del ciclo su valori positivi per chiudere l’anno con un tasso di crescita positivo.

In questo up and down What-u ha chiesto al Gruppo Tecnocasa di fare il punto sulla situazione del mercato degli immobili, non solo quelli ad uso residenziale, ossia abitativo, ma anche quelli ad uso commerciale ossia uffici, negozi e capannoni con l’ausilio di Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.

Come sta andando il mercato immobiliare residenziale negli ultimi mesi?

«Il mercato immobiliare italiano sta, progressivamente, uscendo dalla crisi, fatta eccezione per alcune realtà territoriali. La casa, ancora una volta, resta saldamente ai primi posti dei desideri degli italiani che dimostrano di voler destinare i propri risparmi a questo tipo di acquisto. Più sondaggi hanno rilevato che, dopo un calo di appeal durante la crisi che aveva interessato soprattutto gli investitori, oggi si torna nuovamente a puntare sull’asset mattone anche alla luce dell’aumentata attrattività turistica del nostro Paese. La spinta più importante alla ripresa è arrivata dal mercato del credito, con tassi favorevoli e mutui concessi più facilmente, oltre che dal valore degli immobili giunto a livelli minimi nel 2017. L’agenzia delle Entrate ha diramato i dati sulle compravendite immobiliari dei primi nove mesi del 2018 e la crescita è confermata. Quindi, almeno dal lato delle transazioni, il periodo positivo continua con una crescita del 5,6% a livello nazionale (411.579)».

E riguardo ai prezzi, che cosa dire?

«Quanto ai prezzi, nelle grandi città nel primo semestre del 2018, i prezzi sono in aumento dello 0,9%. Si conferma quindi la ripresa che si era già vista nel secondo semestre del 2017. La città con l’aumento dei prezzi più importante è Bologna (+4,6%), seguita da Milano (+3,8%), Napoli (+1,3%), Bari (+1,3%) e Firenze (+0,9%). Ancora una volta le zone centrali hanno registrato risultati migliori rispetto a quelle semicentrali e periferiche ma si registrano  segnali di ripresa anche in queste ultime realtà».

Si parla di una contrazione dell’offerta. Lei cosa risponde?

«La domanda immobiliare è in aumento e l’offerta continua a ridursi, soprattutto nelle grandi città. Nelle realtà minori c’è ancora dell’invenduto, anche se diverse iniziative sono in partenza alla luce dell’interesse dei potenziali acquirenti verso le nuove costruzioni».

Quale la tipologia di immobili ad uso abitativo più richiesta?

«L’analisi della domanda vede nelle grandi città una maggiore concentrazione sul trilocale (40,8%), seguiti subito dopo dal quattro locali (23,6%) e dal bilocale (23,5%). In lieve aumento la percentuale dei bilocali e dei monolocali a conferma del ritrovato interesse da parte degli investitori. Milano è l’unica tra le grandi città dove il bilocale concentra la maggioranza delle richieste. Nei restanti capoluoghi di regione è il trilocale a prevalere. La domanda è orientata principalmente verso immobili in buono stato ma, la contrazione dell’offerta soprattutto nelle grandi città, sta portando ad acquistare anche quelle tipologie che fino a qualche anno fa si sarebbero vendute con difficoltà. Queste ultime, in particolare, avendo registrato importanti ribassi di prezzo attirano soprattutto agli investitori, in particolare chi vuole destinare l’immobile agli affitti brevi. L’analisi dell’offerta sulle grandi città vede prevalere i trilocali con il 33,7%, seguiti dal bilocale con il 23,3%».

Cosa dire dei tempi di vendita?

«I tempi di vendita sono ancora in lieve diminuzione perché l’incontro tra domanda e offerta è decisamente più veloce 134 giorni».

Quale l’interesse per gli immobili ad uso investimento e le case vacanza?

«Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa si rileva che il 77% delle transazioni interessa l’abitazione principale, a seguire la casa ad uso investimento con il 17,9% ed infine la casa vacanza con il 5,1%. Rispetto ad un anno fa si registra un lieve aumento delle prime due motivazioni. Gli investitori oltre a puntare sull’imminente uscita dalla crisi e quindi sulla rivalutazione del capitale sono attratti anche dai rendimenti annui lordi mediamente del 5%».

Anche se le locazioni hanno un rendimento in leggero rialzo si registra una contrazione dell’offerta per quale motivo?

«Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione sono in aumento dell’1,1% per i monolocali, dell’1,4% per i bilocali e dell’1,2% per i trilocali. Continua quindi il trend iniziato tra la fine del 2015 e l’inizio del 2016 che vede una ripresa dei valori legata soprattutto alla migliore qualità degli immobili locati e ad un risveglio della domanda. Nell’ultimo anno si conferma quest’ultimo trend, ma si sottolinea anche una riduzione dell’offerta causata dalla volontà dei proprietari di destinare molte abitazioni agli affitti brevi. I tempi di locazione sono in leggera contrazione: 48 giorni nelle grandi città, 57 giorni nel loro hinterland e 44 giorni nei capoluoghi di provincia.

Cosa bisogna aspettarsi dal nuovo anno sul fronte residenziale?

«Nel 2019 secondo le nostre previsioni il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. Negli ultimi mesi, nonostante le  incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino. Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture. Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona-quartiere. Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine. I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora».

Che cosa dire del mercato Industriale/Commerciale?

«L’economia italiana non ha dato segnali di particolare ripresa in questi mesi. Nonostante questo, il mercato degli immobili per l’impresa, che risulta strettamente correlato all’andamento dell’economia italiana, ha dato lievi segnali di ripresa delle compravendite. Non dimentichiamo che le difficoltà degli ultimi anni hanno inciso pesantemente su questo segmento e, insieme alla tassazione, hanno contribuito non poco a ridimensionarlo  in termini di volumi e di valori. Proprio la presenza di prezzi contenuti sta contribuendo a rilanciare le compravendite, soprattutto dei negozi e dei capannoni mentre sono ancora in difficoltà gli uffici. Infatti i dati Agenzia delle Entrate riferiti ai primi nove mesi del 2018 segnano, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, un incremento delle transazioni per il settore produttivo (+0,5%) e per il settore commerciale (+5,1%); in calo il settore terziario (-8,0%)».

Come va il mercato dei capannoni?

«Sul mercato dei capannoni si registra una contrazione dei valori nella prima parte del 2018 (rispetto al II sem 17), sia per le  soluzioni nuove sia per quelle usate. Sui canoni di locazione il medesimo trend ha interessato, in modo particolare, le tipologie lontane dalle arterie di comunicazione. Dal primo semestre 2008 i capannoni nuovi hanno perso il 30,6% del loro valore,  quelli usati il 36%. I canoni di locazione si sono ridotti del 35,1% per le tipologie usate e del 35,4% per quelle nuove. La diminuzione dei prezzi, in particolare, sta determinando un maggiore interesse verso l’acquisto da parte di aziende patrimonialmente solide e da tempo presenti sul mercato. Medesimo atteggiamento anche da parte delle piccole imprese artigiane che lavorano per conto di importanti realtà italiane ed estere. A livello nazionale l’analisi della domanda, realizzata attraverso le richieste inserite nella Banca dati del Gruppo Tecnocasa, evidenzia che il 66,5% delle richieste riguarda immobili in locazione, il 33,5% immobili in acquisto. Dalle nostre analisi risulta che il 23,1% di chi cerca in acquisto è rappresentato da investitori, seguiti dal 19,3% di imprese artigiane. Sul versante delle locazioni prevale la ricerca da parte di artigiani, seguiti al secondo posto da imprenditori del settore del fitness. A ruota la logistica dominata da operatori italiani. Negli ultimi anni i capannoni a destinazione logistica suscitano sempre più interesse tra gli investitori: questa tipologia di immobile sta vivendo una fase in cui la domanda è decisamente superiore rispetto all’offerta, sia in acquisto e sia in locazione. A spingere il mercato non è solo la liquidità degli investitori ma, soprattutto, la crescita degli acquisti on-line che, per rispondere alla velocità di consegna, necessitano del supporto di una catena di distribuzione sempre più veloce. Per questo motivo, l’ubicazione dei magazzini e delle centrali di smercio nelle location strategiche, vale a dire vicine alle arterie che portano velocemente in città, è la caratteristica più richiesta, insieme alla presenza di un’importante area di carico e scarico e delle altezze».

Quali previsioni riguardo al mercato degli immobili per l’impresa per il 2019?

«Il mercato degli immobili per l’impresa sono orientate ad una sostanziale stabilità di prezzi e canoni di locazione. Lo scorso anno capannoni e negozi hanno dato segnali positivi in termini di richiesta mentre gli uffici hanno mostrato ancora una certa debolezza. Ma vediamo nel dettaglio cosa ci aspetta. Per i capannoni ci aspettiamo una stabilità di prezzi e canoni soprattutto per le tipologie posizionate nei pressi delle arterie di scorrimento o che consentono un facile accesso alle città. Queste ultime, in particolare, interesseranno la logistica e le società di e-commerce che mirano a velocizzare le consegne. Le soluzioni in buono stato e con prezzi appetibili potranno muovere all’acquisto anche le aziende artigiane e di produzione, tendenza già in atto nel 2018. Si conferma l’attenzione al segmento anche da parte degli investitori. I locali commerciali posizionati nelle vie di passaggio vedranno una sostanziale tenuta dei valori. Si prevede un incremento per le soluzioni nelle zone top dove il turnover è molto basso e per le quali si registra una “corsa” al posizionamento, soprattutto tra i brand della moda. Qualche segnale di sofferenza si registrerà per le soluzioni in via non di passaggio, soprattutto nelle realtà più piccole come capoluoghi di provincia ed hinterland delle grandi città».

Quali settori faranno da traino per il mercato?

«La ristorazione e la somministrazione. Gli investitori confermeranno il loro interesse per questi settori e puntano su rendimenti dal 6 al 10% annuo lordo (che si abbassano per posizioni top)».

Quali le attese legate all’introduzione della cedolare secca?

«L’introduzione della cedolare secca si spera possa essere d’aiuto al settore, in particolare a collocare sul mercato gli immobili lasciati vuoti. E’ prematuro fare previsioni alla luce anche del fatto che la cedolare sarà applicabile solo sui contratti stipulati nel 2019».

E riguardo agli uffici?

«Quello degli uffici è il mercato per il quale si vedono ancora ribassi a livello di prezzi e canoni, anche se sentori positivi arrivano da Milano. Saranno appetibili gli immobili in buono stato e facilmente raggiungibili così come per le strutture direzionali poste in zone periferiche ma servite e quelle di nuova costruzione. Più difficile che questo accada per le soluzioni di vecchia generazione a causa degli alti costi di gestione. In alcune città si sta procedendo anche al cambio di destinazione d’uso in residenziale di tutti quegli uffici che non presentano caratteristiche appetibili».


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