di Massimo Olivieri

Secondo le stime preliminari di Istat, nel secondo trimestre 2019 l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è aumentato dell’1,3% rispetto al trimestre precedente ed è diminuito dello 0,2% nei confronti dello stesso periodo del 2018 (era -0,9% nel primo trimestre 2019). La lieve flessione tendenziale dell’IPAB è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti, che registrano una variazione negativa pari a -0,4%, in attenuazione dal -1,3% del trimestre precedente. I prezzi delle abitazioni nuove, invece, aumentano su base tendenziale dello 0,1% rallentando, quindi, rispetto al +1,5% del primo trimestre del 2019.

Questi andamenti si manifestano in un contesto di crescita dei volumi di compravendita che, sebbene con un ritmo inferiore rispetto al primo trimestre del 2019, si conferma anche nel secondo trimestre (+3,9% l’incremento tendenziale registrato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il +8,8% del primo trimestre).

Su base congiunturale l’aumento dell’IPAB (+1,3%), il cui tasso di variazione per il 2019 è pari a +0,1%, è dovuto ai prezzi delle abitazioni esistenti, che crescono dell’1,5% (la variazione più ampia dal secondo trimestre 2011), mentre i prezzi delle abitazioni nuove sono in leggera flessione (-0,1%).

La crescita dei prezzi delle abitazioni su base congiunturale si registra, seppur con diversa ampiezza, in tutte le ripartizioni geografiche. Ciononostante, su base tendenziale, mentre il Nord-Ovest e il Nord-Est mostrano un aumento (rispettivamente +0,2% e +1,7%), i prezzi delle abitazioni al Centro e nel Sud e Isole, pur riducendo l’ampiezza del calo, flettono rispettivamente dell’1,7% e dell’1,0%.

Milano conferma la crescita vivace delle quotazioni del mercato immobiliare residenziale, che aumentano, su base annua, del 6,9% (confermando la variazione del primo trimestre). I prezzi delle abitazioni crescono, seppur in misura più contenuta, anche a Torino (+1,7%), mentre a Roma diminuiscono del 2,8%.

Nel primo e secondo trimestre del 2019, l’IPAB mostra, nelle diverse ripartizioni geografiche, andamenti omogenei sul piano congiunturale, con i prezzi delle abitazioni in calo nel primo trimestre (solo nel Sud e nelle Isole registrano una lieve crescita) e in aumento nel secondo. È sul piano tendenziale che si manifesta invece una divaricazione tra il Nord-Ovest e il Nord-Est, da una parte, dove in entrambi i trimestri si registra una crescita dei prezzi delle abitazioni e  il Centro e il Sud e Isole, dall’altra, dove invece i prezzi mostrano una flessione più marcata di quella nazionale (Prospetto 5).

Con riferimento al secondo trimestre 2019, nel Nord-Ovest la crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni (+0,2%) è dovuta sia ai prezzi di quelle esistenti (+0,1%) sia a quelli delle abitazioni nuove (+0,7%); analogamente nel Nord-Est si registrano aumenti rispettivamente del 2,2% delle prime e dello 0,1% delle seconde, determinando così una crescita complessiva dei prezzi delle abitazioni dell’1,7%. Nel Centro, invece, l’IPAB continua a flettere in termini tendenziali (-1,7%) sia a causa delle abitazioni esistenti (-1,8%) sia a causa di quelle nuove (-0,7%). Nella ripartizione Sud e Isole il calo dell’1,0% si deve invece a una dinamica dei prezzi di segno opposto (in diminuzione dell’1,2% i prezzi delle abitazioni esistenti, in aumento dello 0,2% quelli delle abitazioni nuove). Analizzando gli andamenti dei prezzi a Milano, Roma e Torino (Prospetto 7), si conferma la divaricazione emersa nell’analisi a livello ripartizionale. Nel secondo trimestre del 2019, infatti, è Roma a manifestare una marcata flessione dei prezzi su base tendenziale (-2,8%; +3,0% rispetto al trimestre precedente) anche se meno ampia rispetto al -4,9% del trimestre precedente. Questo andamento è attribuibile sia ai prezzi delle abitazioni esistenti sia a quelli delle abitazioni nuove che diminuiscono rispettivamente del 3,4% (+3,0% su base congiunturale) e dello 0,1% (+1,5% rispetto al primo trimestre).

Per Milano si rileva, invece, una crescita marcata dell’IPAB (+6,9%; +1,7% su base trimestrale) dovuta soprattutto ai prezzi delle abitazioni esistenti che salgono dell’8,1% (+1,6% rispetto al trimestre precedente) ma anche a quelli delle abitazioni nuove (+0,9%; +2,4% il congiunturale).

Anche per Torino si registra un aumento dei prezzi, seppur di minore ampiezza (+1,7%; +3,1% rispetto al primo trimestre) dovuto, in particolar modo, ai prezzi delle abitazioni nuove (+9,2%), sostenuti da una marcata variazione congiunturale del 10,1% (che ha prodotto un’inversione di tendenza dal -2,0% del primo trimestre) e, in misura inferiore, a quelli delle abitazioni esistenti (+0,6%; +2,1% rispetto ai primi tre mesi del 2019).

«Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà volumi in linea con quelli del 2018 ed un’ulteriore ripresa dei prezzi nelle metropoli, stimata tra +1% e +3%», spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa. «Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi città, influenzata dall’andamento di queste ultime». Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dal settore del credito e dell’economia in generale. Difatti Megliola aggiunge: «I mutui saranno ancora interessanti ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Resta da capire come inciderà il quadro politico, in particolare sugli investitori, più sensibili agli orizzonti di lungo periodo e come evolverà l’occupazione che, al momento, resta una variabile importante per il settore immobiliare incidendo sulla fiducia e sulle decisioni dei potenziali acquirenti di prima casa».

INDAGINE SOCIO-DEMOGRAFICA DEL GRUPPO TECNOCASA Acquirenti e inquilini Italia e Milano

In Italia la percentuale di acquisti per investimento si conferma al 17,9%, si tratta di un settore in crescita e che nel 2015 si fermava al 16,4%. Chi compra l’abitazione principale si focalizza come sempre sul trilocale (37,6%), seguito dal quadrilocale (20,5%) e dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti (18,7%), con queste ultime che evidenziano un apprezzamento crescente da parte degli acquirenti. Sul mercato delle locazioni a livello nazionale si registra un deciso aumento della percentuale di coloro che affittano per scelta abitativa, in un anno infatti si è passati dal 61,5% al 71,4%. Andare in affitto quindi sta diventando sempre più una scelta di vita piuttosto che una necessità legata a studio e lavoro. Prosegue inoltre il successo dei contratti a canone concordato che negli ultimi 5 anni sono passati dal 18,0% al 29,5% sul totale dei contratti stipulati. Per quanto riguarda Milano si segnala una buona percentuale di acquisti per investimento che si attesta al 27,4%, superiore alla media delle grandi città italiane che si ferma al 24,0%. Su Milano inoltre la percentuale di acquisti per investimento risulta in costante crescita negli ultimi anni. Le tipologie preferite dagli investitori milanesi sono bilocali e monolocali, mentre nelle grandi città la scelta ricade principalmente su bilocali e trilocali. Il mercato delle locazioni di Milano è caratterizzato da una forte componente legata al lavoro, infatti più della metà dei contratti stipulati riguarda lavoratori trasfertisti. Si registra un aumento della percentuale di affitti per scelta abitativa; anche Milano evidenzia quindi una crescita di coloro che scelgono l’affitto indipendentemente dal lavoro o dallo studio. L’analisi è stata svolta su 21.500 compravendite e 7.300 contratti di locazione realizzati attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2019.


        
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