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di Sabrina Korner

Nonostante i problemi che in questi ultimi 2 anni hanno reso protagonista Roma delle cronache italiane, e non solo, per l’emergenza rifiuti, ma anche per le strade ancora con troppe buche, per i trasporto pubblico, altra piaga non da poco per chi ci vive e deve andare ogni giorno al lavoro, Roma merita sempre l’appellativo di città eterna. Perché basta camminare lungo le sue strade e voltare un angolo per trovarsi all’improvviso di fronte a monumenti senza eguali e a scorci così belli da sembrare istantanee di un’opera di Giovanni Battista Piranesi o del Bramante. Lo sanno bene i tanti turisti che anche dopo averla vista una sola volta se ne innamorano a tal punto da volere comprare persino una casa nella capitale.

Raffaele De Paola, imprenditore immobiliare, titolare e socio in 26 agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa e Tecnorete

A raccontarlo a What-u è Raffaele De Paola, imprenditore immobiliare, titolare e socio in 26 agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa e Tecnorete, con un team di 110 collaboratori, che parla di un mercato appetibile con prezzi che si sono stabilizzati. Insomma De Paola allora è il momento di comprare? “Beh i prezzi sono più che invitanti, difatti le compravendite sono aumentate e questo potrebbe significare che i prezzi potrebbero anche subire un lieve rialzo come è già accaduto a Milano. Però dato che il motivo per cui gli ho chiesto un’intervista è per parlare degli acquirenti stranieri cambio subito rotta e gli parlo proprio di questo. Perché secondo recenti studi sulle compravendite immobiliari risulta che la domanda degli stranieri continua a crescere. Quindi gli chiedo subito dopo: Quali sono le zone preferite dagli stranieri a Roma? “La zona del Tridente”, risponde senza esitazione De Paola, “che tanto per capirci è quel complesso stradale costituito da tre vie rettilinee di Roma che partono da piazza del Popolo e divergono in direzione sud, assumendo la forma per l’appunto di un tridente. E che va da Piazza del Popolo, a via del Babuino, via di Ripetta e poi si chiude con via Frattina. Qui una casa al metro quadrato costa all’incirca €8.000/9.000. Un’altra area del centro nelle mire degli stranieri è Piazza Navona, Campo dei Fiori, l’area intorno a Piazza Venezia, il Colosseo, il quartiere Monti. Anche qui i prezzi non cambiano, si viaggia intorno ai 7.000/8.000 euro al metro quadrato.

La zona più cara in assoluto è quella di piazza di Spagna, dove si compra a un prezzo medio di 15mila euro al metro quadrato”. In queste zone, ma perlopiù in quella del tridente c’è chi acquista anche per fini commerciali? “Si ma non sono gli stranieri, che acquistano solo per il piacere di avere una seconda, terza, quarta casa in giro per il mondo … ma chi per esempio ha una discreta disponibilità di denaro è la investe in un immobile che poi trasforma in una attività ricettiva…”.

Cioè? Ci spieghi meglio… “Ci sono persone che comprano un immobile abbastanza grande nelle zone centrali di Roma e poi lo dividono in varie stanze che poi affittano a €200 a notte. Ecco questo può trasformarsi in un vero e proprio proficuo business. E l’impegno è minimo. Basta sapersi organizzare e fare trovare la colazione in camera, gestire al meglio le pulizie e il cambio letti e il gioco è fatto”. Ma che cosa cerca lo straniero? “Di prassi gli stranieri prediligono le parti dove c’è più verde. Non amano la confusione ossia abitare in zone troppo rumorose. Poi cercano un bel condominio, tenuto bene, in ordine. Proprio in questi giorni sto trattando con degli australiani un immobile del valore di un milione e trecentomila euro. Sono persone molto facoltose che non badano a spese”. C’è anche richiesta di ville? “Sì c’è chi chiede anche delle soluzioni indipendenti, come quelle nella zona di Corso Trieste, lì si trova il  quartiere Coppedè un complesso di edifici situato nell’isolato compreso fra via Tagliamento, via Arno, via Ombrone, via Serchio e via Clitunno. Si chiama così perché ha preso il nome dallo stesso architetto che lo ha progettato Gino Coppedè.

Una casa nell’area del Villino delle Fate a Roma

È composto da circa una quarantina di immobili disposti intorno al nucleo centrale di piazza Mincio. All’interno di quest’area si trova anche il villaggio chiamato “Villini delle Fate“, che è davvero uno dei più bei posti dove a Roma si possa abitare. Ma i prezzi da quelle parti possono anche raggiungere le quotazioni di piazza di Spagna. Un altro posto dove si possono acquistare bei villini è Casal Palocco, che fa parte del Municipio Roma X e si estende tra via Cristoforo Colombo e via dei Pescatori e confina con le altre aree residenziali di Madonnetta, Axa e Infernetto. Qui per esempio hanno comprato casa molti giocatori quindi è facile intuire chele case non siano proprio a buon mercato, perché per i tagli più piccoli, a corpo, occorre mettere in conto una spesa che parte almeno dal milione di euro in avanti. Una delle ultime vendite a uno straniero che le ha dato maggiore soddisfazione, non solo economica? “Non dovrei parlarne perché è una trattativa ancora in corso e che spero di portare a termine nel giro di qualche giorno. Si tratta di un super attico in zona Monti Parioli con una vista meravigliosa, quasi unica, su Roma. Vale svariati milioni di euro, ma è un pezzo unico. Ecco questo a mio avviso, per chi ha la fortuna di avere una certa disponibilità, è un affare da non perdere perché un’occasione del genere nella vita si presenta solo una volta”. Anche il Gianicolo è una zona suggestiva non crede? “Pensi che in questa zona ho appena ho venduto un appartamento in via Cavallotti, che è una via dove ci sono davvero degli ottimi tagli di immobili. Qui i costi si aggirano intorno ai 5.000 euro al metro quadrato. Ma nelle trattative che differenza c’è tra vendere un immobile a un italiano e a uno straniero? “Noi italiani trattiamo, ritrattiamo, rilanciamo. E alla fine a volte un affare si chiude grazie a un piccolo ribasso o rilancio. Gli stranieri invece chiedono il costo, fanno una controproposta ragionevole poi se il proprietario accetta bene altrimenti salta l’affare. Faccio un semplice esempio. Se una casa costasse un milione di euro e loro propongono 900mila euro, quella è l’unica cifra sulla quale la controparte può dire di sì o di no”.

Che cosa occorre mettere in conto prima dell’acquisto

*Acquisto immobili extra comunitari (Australiani/Americani) *Tassazione al 9% sulla rendita catastale. Se acquisto come Società il 9% è sul prezzo dichiarato nell’atto notarile – non esiste agevolazione prima Casa – e poi è obbligatoria l’apertura del conto corrente presso un istituto di credito italiano (il notaio farà un asseverazione giurata per l’autenticazione dei documenti tra le due banche dei due stati ) – occorre motivare l’acquisto (se per investimento oppure ludico), è necessario il permesso di soggiorno (temporaneo- permanente) valido per tutta la durata o della ricerca dell’appartamento o della sua destinazione – è obbligatorio fare richiesta per il certificato per l’attribuzione del codice fiscale, necessario per pagare le varie imposte italiane (IMU,TASI,rate condominiali) 
*Se cittadino è Europeo:*occorre il Codice Fiscale, il Passaporto/Carta d’identità Europea ein questo caso la tassazione è al 9% sulla rendita catastale. Se acquisto come società il 9% viene calcolato sul prezzo dichiarato in atto notarile – non esiste agevolazione prima Casa – resta obbligatoria l’apertura del conto corrente presso un istituto di credito italiano

ROMA: ANALISI DELLE MACROAREE
Prezzi stabili nel Cuore di Roma
 nella prima parte del 2019

Continua ad essere forte la domanda di acquisto per investimento con finalità turistica anche se, negli ultimi tempi, è orientata su tagli grandi per ricavare 8-10 posti letto. E’ vero anche che molti immobili destinati a casa vacanza stanno tornando sul mercato per eccesso di concorrenza. Chi cerca la prima casa oscilla dal taglio piccolo al taglio più grande. Si registra una buona richiesta di immobili di prestigio sia da parte di famiglie romane sia da stranieri. Fondamentale in questi casi la presenza dell’ascensore, la panoramicità, lo spazio esterno e la luminosità. Su questi immobili si possono toccare anche top price di 14-15 mila € al mq raggiungibili in piazza si Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour sono, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che hanno quotazioni di 6000-7000 € al mq da ristrutturare. Chi ha un budget più contenuto si sposta verso la zona di piazza Fiume, non lontana da via Veneto, dove si segnalano valori medi per immobili in buono stato di 6000 € al mq. La domanda di prima casa è concentrata in parte anche in zona Prati in particolare su via Cola di Rienzo dove si segnalano prezzi medi di 5000-7000 € al mq. Sul mercato delle locazioni si muovono lavoratori fuori sede e studenti universitari, spesso stranieri. Un bilocale costa mediamente 1000 € al mese in zona Prati e 1200 € al mese nelle zone centrali anche se in quest’ultima zona l’offerta è in forte diminuzione; attualmente si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca.

In lieve aumento i valori delle abitazioni nella macroarea del Policlinico-Pietralata dove si segnala in modo particolare l’andamento dei prezzi nel quartiere di Tiburtina-Casalbruciato. In generale nel quartiere Tiburtina il ribasso dei prezzi si deve ricercare nell’abbondante offerta presente sul mercato, offerta non sempre qualitativamente eccelsa. Tra i venditori eredi ma anche investitori che dismettono seconde case che non riescono a gestire alla luce a che della diminuzione dei canoni di locazione. Tengono le soluzioni in buono stato. L’arrivo dei dipendenti nella nova sede di BNp Paribas non ha sortito gli effetti sperati sul mercato a parte qualche affitto in più, mentre per le vendite si orientano verso la zona di piazza Bologna. Offerta anche nelle traverse di via Tiburtina dove molti locali commerciali hanno chiuso a causa della concorrenza dei vicini centri commerciali. La zona della Tiburtina che si sviluppa da via della Lega Lombarda e via Ottoboni offre prevalentemente appartamenti in condomini in edilizia civile degli anni ‘50-’70, ad eccezione di via Ottoboni dove invece prevalgono soluzioni signorili che possono toccare valori di 5000-6000 € al mq contro una media della zona di 3800-4000 € al mq. Gli immobili che affacciano su via Tiburtina hanno prezzi medi di 3000 € al mq.

La macroarea che ha segnalato il ribasso dei prezzi più importante è quella di Monteverde-Aurelio (-2,8%), dove sono stati soprattutto i quartieri più periferici ad aver concorso alla diminuzione. Nell’area di via Baldo degli Ubaldi il primo semestre del 2019 ha evidenziato quotazioni in lieve calo. A cercare casa in questa zona della città sono soprattutto coppie e famiglie, i tagli più richiesti sono bilocali e trilocali e la domanda si focalizza soprattutto sulle tipologie di qualità. Piacciono, inoltre, le abitazioni posizionate ai piani intermedi e con una buona esposizione. L’area di via Baldo degli Ubaldi si è sviluppata a cavallo degli anni ’60 ed è composta in prevalenza da palazzine quasi sempre dotate di ascensore. I prezzi di un buon usato si attestano su 3100 € al mq, mentre per l’usato signorile si spende mediamente intorno a 3400 € al mq. Da segnalare che, nel 2018, è stato inaugurato un nuovo centro commerciale nella zona del viale di Valle Aurelia. Questa opera rende il quartiere ancora più servito ed interessante; si tratta infatti di un importante polo commerciale realizzato nell’area dismessa della vecchia Fornace, anch’essa riqualificata e trasformata in un museo.

Anche nell’area di Roma Sud i valori immobiliari sono in diminuzione: -1,4%. In aumento del 10,8% le quotazioni del quartiere di Cinecittà: la maggioranza delle compravendite hanno infatti interessato case in buono stato su cui sono stati anche fatti interventi di riqualificazione sulle facciate esterne. Ad attirare sono i prezzi più bassi rispetto ai quartieri limitrofi, la presenza di servizi e di aree verdi oltre che un’offerta immobiliare più recente. La vicinanza a tre fermate della metropolitana sono un altro aspetto molto apprezzato.  I prezzi per un buon usato possono arrivare anche a toccare i 3000 € al mq. Negli ultimi tempi sono soprattutto le famiglie a trasferirsi in zona.

Si contraggono (-0,6%) i prezzi delle case nella macroarea di Villa Ada-Montesacro. Nella zona di Trieste-Villa Ada si registra una ripresa dei valori soprattutto su appartamenti ristrutturati e in ottimo stato. E’ una zona con acquirenti dall’ottima disponibilità di spesa decisi anche a fare un mutuo integrativo pur di acquistare l’immobile desiderato. Generalmente si tratta di persone che già abitano nel quartiere e che realizzano acquisti migliorativi. E’ in corso anche un cambio generazionale come molti eredi propensi a vendere. Tra gli acquirenti si contano anche investitori interessati a nuda proprietà oppure piccoli tagli da affittare agli studenti della Luiss e della RUFA. La parte più signorile è compresa tra le vie Arbia, Fogliano e limitrofe dove ci sono immobili prestigiosi, talvolta realizzati anche da famosi architetti, che si valutano, in buono stato, a non oltre 6000 € al mq; queste cifre si possono superare se si tratta di attici. In piazza Verbano e via Chiana c’è un’area di tipo medio-signorile, composta da vecchi stabili popolari dei primi del ‘900 che, se in buone condizioni e con giardino condominiale, costano 5400-5500 € al mq; le soluzioni inserite in contesti di minor qualità vedono le quotazioni scendere a 4300-4800 € al mq. La domanda di immobili in locazione proviene da famiglie e studenti della Luiss e della RUFA, i contratti sottoscritti sono il quelli a canone libero ed a canone concordato. Un bilocale nella parte signorile si affitta a circa 1000-1100 € al mese, un trilocale a 1200-1300 € al mese. La richiesta degli studenti si orienta su soluzioni in ottime condizioni vicine all’università.

Valori immobiliari ancora in discesa nella macroarea di Cassia-Torrevecchia trascinati dall’andamento del quartiere di Casalotti, dove acquistano prevalentemente giovani coppie e famiglie del posto ma provenienti anche da quartieri limitrofi aventi quotazioni più elevate. Negli ultimi anni poi sono stati fatti interventi per migliorare i collegamenti (tra cui strade che portano direttamente sul G.r.a.) ed incrementare i servizi e le attività commerciali in zona. L’offerta immobiliare include abitazioni costruite negli anni ’60 ma anche degli anni 2000 ancora invendute. Al momento sono in corso nuove costruzioni acquistabili a 2900 € al mq. Si registra anche una buona domanda di immobili in locazione alimentata da single e giovani coppie. Per un trilocale si spendono mediamente 750 € al mese.

Nella macroarea di San Giovanni Roma Est i valori immobiliari sono diminuiti dello 0,9%. Il ribasso ha interessato in modo particolare i quartieri più periferici, tuttavia ci sono altri in recupero tra cui Alessandrin. Acquistano soprattutto famiglie al primo acquisto o che desiderano migliorare la qualità abitativa. Il taglio più richiesto è il trilocale da 70 mq che attira la domanda anche di coloro che vivono nei quartieri limitrofi e che qui trovano un buon compromesso. In aumento l’offerta di monolocali di cui c’è meno richiesta. La maggioranza dei potenziali acquirenti ricorre al mutuo ma non mancano gli acquisti per investimento, in genere si tratta di persone che investono mediamente 110 mila € per l’acquisto di soluzioni da 50-55 mq da mettere a reddito e da affittare a 600-650 € al mese. Il quartiere Alessandrino si è sviluppato tra la fine degli anni ’50 e gli anni ’60 ed è composto prevalentemente da palazzine basse di 4 o 5 piani con 10-12 appartamenti, in alcuni casi prive di ascensore. Si tratta di un quartiere ben collegato all’area centrale di Roma grazie alla presenza di due strade consolari molto importanti come la Casilina e la Prenestina. Una soluzione usata si scambia tra 1500 e 1900 € al mq. Quotazioni più elevate si registrano per alcune soluzioni signorili presenti su viale Alessandrino, via dei Girasoli e via dei Ribes dove è possibile acquistare tipologie degli anni ’70 dotate di ascensore, box e posto auto a 2200 € al mq. Più difficile vendere le soluzioni posizionate su via Palmiro Togliatti. Negli anni scorsi sono sorte nuove costruzioni, alcune delle quali ancora invendute perché collocate a 3000 € al mq.

Sostanzialmente stabili i prezzi nella macroarea di Prati-Francia dove in tutti i quartieri si registrano prezzi invariati ed una performance positiva del quartiere di Farnesina-Ponte Milvio.

FOCUS NAZIONALE SUGLI IMMOBILI DI TECNOCASA

Continua quindi la fase positiva del mercato, iniziata nel 2014, trainata dai prezzi e soprattutto dai mutui ancora accessibili.

Tra le grandi città Milano si rivela ancora una volta quella più dinamica con un aumento delle compravendite del 9,4%, seguita da Bologna con +8,7%.

Spicca il dato negativo di Firenze che chiude con -6,7%.

Interessante la crescita del 7,1% di Genova che già da diversi trimestri vede un mercato in ripresa.

In particolare nel terzo trimestre del 2019 si nota un miglioramento in tutte le grandi città ad eccezione di Bologna e Verona che hanno avuto una lieve frenata rispetto a quanto registrato nel secondo trimestre.

Tra le realtà capoluogo e non capoluogo non c’è stata una differenza sostanziale di crescita delle transazioni: le prime hanno segnalato un aumento del 5,4%, mentre le seconde del 5,9% a conferma che anche le realtà più piccole stanno migliorando. Spiccano i dati della provincia di Palermo con +10,1%, di Verona con +7,3%, Bari e Roma con +7,0%.

A livello territoriale sono state le realtà del Nord Italia a performare meglio con +6,7%.

Le previsioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa sono confermate da questi dati, infatti, secondo i nostri analisti il 2019 dovrebbe concludersi con 590 – 600 mila transazioni.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa



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