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COMPRARE CASA ALL'ESTERO? ECCO DOVE SI POSSONO FARE BUONI AFFARI. MIAMI IN POLE POSITION PER COSTI E TASSE - WHAT-U

di Patrizia Vassallo

La pandemia ha cambiato gioco forza lo stile di vita di molte persone. E questo è lapalissiano. Quello che lo è un po’ meno è il fatto che le persone ora mettano sempre di più in conto la voglia di cambiare casa, in molti casi abbandonare la città dove per anni si è fatto a gara per salire su è giù dai mezzi pubblici, si è corso in auto accompagnare i figli al nido, alla materna, a scuola, per recarsi al lavoro. Un sogno quello di abitare a due passi dal mare, dalla montagna, dal lago, tornare nella città di origine che per molti sta diventando una realtà.

La chiusura forzata”, spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, “ha portato ad un maggiore interesse per le abitazioni delle località turistiche, al fine di avere una valvola di sfogo o un luogo dove poter trascorrere eventuali altri lockdown. La possibilità di poter lavorare in smart working ha fatto in modo che in tanti decidessero di farlo proprio da queste località sia durante il lockdown sia nei periodi successivi. Nella prima parte del 2021 la percentuale di acquisti di case vacanza si attesta al 6,4% sul totale delle compravendite effettuate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Si tratta di una percentuale in crescita rispetto agli stessi periodi del 2020 e del 2019, quando gli acquisti di casa vacanza si fermavano intorno al 5,5%. La tipologia preferita da chi acquista una casa vacanza”, prosegue Megliola, “è il trilocale con il 34,6% delle compravendite, seguita dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti con il 28,9% delle scelte. Anche in questo segmento quindi si conferma un maggiore interesse per le soluzioni indipendenti che nel 2019 si fermavano al 25,9%. Bene anche il bilocale che rappresenta il 22,4% delle transazioni. La maggior parte degli acquirenti di case vacanza sono coppie e famiglie (84,1%), mentre i single sono solo il 15,9% del totale, percentuale quest’ultima in leggera crescita rispetto al 2019 ed al 2020″.

Chi compra?

Ad acquistare la casa vacanza sono soprattutto persone d’età compresa tra 45 e 54 anni (33,1%), a seguire chi ha tra 55 e 64 anni (26,7%) e tra 35 e 44 anni (22,2%).

In crescita è anche la percentuale di coloro che ricorrono al mutuo per acquistare la casa vacanza: nel primo semestre del 2019 era solo il 14,5%, nella prima parte del 2020 era il 21,7%, siamo ora al 23,9%. Si consolida quindi la tendenza ad acquistare questo tipo di abitazioni facendo ricorso al credito, anche grazie ai bassi tassi di interesse presenti sul mercato del credito.

I prezzi degli immobili nelle località turistiche di montagna, secondo i dati dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, sono in aumento dello 0,5%. Le località che nella prima parte del 2021 hanno tenuto sono state Bardonecchia (-0,2%), Roccaraso (0,0%), Cervinia (0%), Pinzolo (+0,9%), Asiago (+4,6%), Ponte di Legno (+4,4%) solo per citarne alcune.

In ribasso invece risultano le case nelle località di mare (-0,3%) mentre le quotazioni delle case in prossimità dei laghi hanno registrato un incremento del +0,3%, con il lago di Garda che ha registrato un aumento degli immobili in media dello 0,3% co picchi dello 0,9% sulla sponda veronese e un aumento di interesse all’acquisto da parte dei turisti tedeschi. Al top della clasifica anche il lago di Lecco.

Comprare casa all’estero, ecco come si sta muovendo il mercato e dove si possono fare buoni affari

Il mercato immobiliare in USA sta evidenziando un dinamismo senza precedenti, tanto che a novembre c’è stata una vera e propria corsa all’acquisto. I compratori si sono precipitati su ogni casa messa in vendita sul mercato, ulteriormente stimolati da un certo allentamento sui prezzi. Il prezzo mediano di vendita, infatti, è diminuito del 2,9%, scendendo a 330.000 dollari. Rispetto a ottobre, le vendite sono diminuite solo del 4,9%, in misura decisamente inferiore al normale calo stagionale del 12,0% solitamente registrato in questo periodo dell’anno. Contemporaneamente, si riscontra una contrazione del 17,7% del numero di case in vendita rispetto a ottobre; dato che segna il nuovo minimo storico degli ultimi 14 anni secondo le analisi effettuate dal Report RE/MAX.

In linea generale, novembre 2021 ha seguito l’andamento stagionale pur stabilendo un primato in quasi tutte le categorie analizzate nel Report RE/MAX, come ad esempio il numero minimo medio di giorni d’incarico prima della vendita.

Nick Bailey, President, RE/MAX, LLC

È un mercato in corsa che ha registrato una leggera flessione congiunturale da ottobre a novembre”, spiega Nick Bailey, President, RE/MAX, LLC. “Inoltre, il calo contenuto dei prezzi potrebbe essere un primo segno di riequilibrio, nonostante la mancanza di offerta continui a essere un problema. In generale, il 2021 è stato un ottimo anno per il comparto residenziale, confermando la resilienza del mercato immobiliare e l’importanza di possedere una casa. Lo smart working, i bassi tassi d’interesse, i fattori generazionali e una domanda sempre molto sostenuta sono le premesse per proseguire con ottimismo nel 2022“.

Nelle 51 aree metropolitane esaminate dal Report RE/MAX, il prezzo medio di vendita a novembre è diminuito di 10.000 dollari rispetto ai 340.000 dollari di ottobre, segnando un anomalo calo del 2,9%. È stata la più grande flessione mese su mese da quando, nel gennaio 2020, il prezzo medio è sceso del 3,4%. In base ai dati del Report RE/MAX, solitamente le flessioni dei prezzi si registrano a gennaio, non certo a novembre. Nel quinquennio 2015-2019 (escludendo il 2020 viziato dalla pandemia), i prezzi di novembre hanno sempre registrato un incremento, con una crescita media dello 0,9%.

Miami Beach

Transazioni concluse

Nelle 51 aree metropolitane coinvolte nell’indagine condotta da RE/MAX a novembre 2021, il numero medio di immobili venduti è sceso del 4,9% rispetto a ottobre 2021 e dello 0,1% rispetto a novembre 2020. I mercati con la più grande flessione percentuale nelle vendite anno su anno sono stati: Billings, MT con -13,0%, San Antonio, TX con -11,4% e San Diego, CA con -11,0%. Le aree che hanno visto l’incremento maggiore sono state: Honolulu, HI con +31,5%, Tulsa, OK con +13,4 e Wilmington/Dover, DE con +12,7%.

Prezzo medio di vendita

A novembre 2021, il prezzo mediano di vendita nelle 51 aree metropolitane analizzate è stato di $330.000, con un decremento del 2,9% rispetto a ottobre 2021 e un incremento dell’11,9% rispetto a novembre 2020. Nessuna città ha registrato una diminuzione nel prezzo medio di vendita rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Delle 51 città, 39 hanno visto un aumento anno su anno a doppia cifra percentuale, le più alte a: Phoenix, AZ con +27,2%, Salt Lake City, UT con +25,3% e Boise, ID con +24,8%.

Max Picchiura, Chief Broker e titolare di SoBe International Realty e eastCoast Immobiliare, società immobiliari che hanno sede a Miami Beach, in Florida, negli Usa

E a Miami?

Potrà sembrare assurdo ma a Miami è possibile acquistare un bilocale a pochi passi da Ocean Drive, via della South Beach, la parte sud di Miami Beach, che si affaccia sull’Oceano Atlantico spendendo meno che in certe località marine italiane. “Nel mercato immobiliare qui a Miami”, spiega Max Picchiura, Chief Broker e titolare di SoBe International Realty ed eastCoast Immobiliare, società immobiliari che hanno sede a Miami Beach, in Florida, negli Usa. “Se uno compra in un determinato momento e può decidere di vendere quando vuole, fa sempre un buon affare. Io lavoro qui nel Real Estate dal 2008, il mio socio dall’inizio degli anni Novanta e sugli immobili abbiamo registrato ogni anno un riapprezzamento medio del 6%. Per fare buoni affari però”, prosegue Picchiura, “bisogna sapere quando comprare e quando vendere. Poco prima della pandemia ci si aspettava una battuta di arresto perché il mercato immobiliare era dal 2014 che spingeva parecchio. Invece anche nel 2021 ha continuato a registrare ottime performances”. Riguardo l’immobile da consigliare a un italiano che potrebbe investire fino a 300mila dollari che corrispondono a poco più di 273mila euro, Picchiura aggiunge: “Cercando un appartamento negli art déco building, dove con una spesa che oscilla dai 200mila ai 300mila dollari si può acquistare una casa a due passi dall’Oceano, l’affare è scontato. Chi invece ha l’esigenza di avere la cosiddetta single family house, ossia quelle che in Italia definiamo la villetta mono famigliare costruita su un terreno di proprietà, la spesa può salire dai 400mila euro in su. Quello che va fatto presente che se l’uso è finalizzato al semplice investimento, quindi la casa la si mette a reddito, in questo momento che gli affitti a Miami sono saliti alle stelle, si possono fare ottimi affari. Solo per fare un esempio”, spiega l’immobiliarista, ” un appartamento (bilocale) acquistato da un nostro cliente a 280mila dollari, l’anno scorso è stato affittato a 1.950 dollari, quest’anno, per la precisione da gennaio, il prezzo dell’affitto adeguandosi alle quotazioni degli attuali canoni, ha raggiunto i 2.800 dollari”. La ragione dell’aumento degli affitti è dovuto al fatto che molti americani che vivevano a New York, a Los Angeles hanno deciso di cambiare vita, e di trasferirsi a Miami che sta implementando le sue risorse sotto tanti punti di vista. “A New york”, dice Picchiura, “un affitto costa più di 3.000 euro quindi per un newyorkese pagarne meno di 3.000 e pure un vantaggio economico”. Sulla durata di un contratto di affitto l’immobiliarista aggiunge: “Di prassi la durata è di un anno. E qui in America nessuno si sogna di occupare un appartamento oltre il termine, perché se dovesse succedere, chiunque sa perfettamente che in massimo 40 giorni sarebbe obbligato a lasciare la casa. Non è un caso che qui negli Usa la parola Estate ossia proprietà sia preceduta dalla parola Real”.

Aquistare è sempre una questione di quantità di cash disponibile. E per chi dovesse fare un mutuo? “Qui è impossibile che concedano un mutuo a uno straniero. Fino al 2006/2007 chi voleva fare un mutuo poteva chiedere soldi in prestito senza problemi a qualunque banca. Poi dopo il fallimento annunciato nel settembre del 2008 dalla Lehman Brothers Holdings Inc.. la società, che dopo avere concesso milioni di mutui, si è trovata nella situazione di non riuscire più a incassare i soldi prestati, svelando di avere debiti bancari per 613 miliardi di dollari, (in pratica la loro è stata la più grande bancarotta nella storia degli Stati Uniti), tutto è cambiato”.

Quali i costi da mettere in conto per l’acquisto di una casa a Miami? “Quello di un avvocato, che può oscillare dai 1000 ai 3000 euro”, precisa Picchiura, “che prende di fatto il posto del nostro notaio in Italia e quello dell’assicurazione sul titolo. Poi ci sono quelli della trascrizione che oscillano dai 200 ai 300 euro”. E per chi avesse necessità di avere l’aiuto di un home appraiser ossia di una apersona che fa la stima della casa, va aggiunto altro denaro”. Riguardo la trattativa spesso estenuante in Italia, a Miami il margine di contrattazione è basso”.

Un’altra preoccupazione comune riguarda le spese di amministrazione. “Di prassi per un appartamento in una palazzina si spende dai 100 ai 150 dollari al mese”, E sul fronte tassazione? “Le uniche tasse che si pagano sono dell’1%-1,5% del valore dell’immobile. Poi ovviamente sul fronte tassazione in Italia ognuno in base ai propri redditi e averi, deve fare i conti con il Fisco Italiano. Il nostro suggerimento”, prosegue Picchiura è quello di costituire una società affinché si possano scaricare molte più spese. Volendo anche quelle di viaggio per andare venire da Miami. Attenzione però, perché tutte le spese scaricabili devono essere legate all’attività della società”. E sulla possibilità di aprite un conto corrente bancario a Miami Picchiura sottlinea: “Se si apre un conto legato alla persona la banca richiede solo che alla fine di ogni mese sul conto ci siano non meno di 1500 dollari, Se il conto invece è intestato a una società la cifra non deve essere inferiore ai 5.000 dollari. Una cosa importante da dire”, conclude Picchiura, “è che quando una persona acquista un immobile come persona fisica il fisco americano si trattiene il 20% sulla vendita e di fatto lo restituisce appena l’acquirente dell’immobile fa la dichiarazione dei redditi”.

Andrea Migliavacca, avvocato Patrocinante in Cassazione, Tributarista dello studio Legale Tributario Internazionale di Milano

Tasse da pagare quando si investe nel Real estate all’estero

Comprare un immobile all’estero per investimento può essere un’alternativa interessante per mettere a reddito una casa, ovviamente bisogna mettere in conto alcune spese fisse esattamente come si fa in Italia e poi sapere esattamente quanto si pagherebbe di tasse. Quali sono i primi passi da fare dopo avere individuato l’immobile su cui investire i propri risparmi restando in Europa? 

“Per evitare grattacapi in Italia (che ha introdotto, tra le altre, una complessa normativa antiriciclaggio, che prevede l’assolvimento di determinate formalità), o all’estero”, spiega l’avvocato Andrea Migliavacca, Patrocinante in Cassazione, Tributarista dello studio Legale Tributario Internazionale di Milano, è necessario che la provvista di denaro necessaria per l’acquisto di un immobile oltre confine, abbia un’origine lecita e soprattutto sia dichiarata, ancorché depositata all’estero. Lo scudo fiscale, dapprima, e le due edizioni della voluntary disclosure, poi, non hanno determinato la “riemersione” di tutto il patrimonio detenuto all’estero da cittadini italiani. Al momento, dunque, è ancora possibile che ci sia qualcuno che disponga di un conto in Svizzera, magari intestato ad un congiunto defunto, ed ignorando quanto accaduto nel frattempo (scudo fiscale e voluntary), voglia disporne, magari per l’acquisto di un immobile. Premessa indispensabile, perché se per l’Ufficio fiscale italiano dovesse comparire, ad un certo punto, nel citato quadro RW, prima vuoto, un immobile all’estero, senza che vi sia un flusso finanziario dall’Italia, potrebbe scattare l’accertamento, sull’origine dei fondi necessari alla compravendita. A patto, ovviamente, che a monte non vi sia una successione o una donazione. Un preambolo, apparentemente contorto”, spiega Migliavacca, “che consente tuttavia di comprendere che l’acquisto di un immobile all’estero, per un cittadino italiano, residente in Italia, va comunicato all’Agenzia delle Entrate, con la compilazione del modello della dichiarazione dei redditi. Ciò, perché chi risiede in Italia, è tenuto a dichiarare i redditi e le rendite prodotti in tutto il mondo”. Se, invece, il cittadino italiano volesse trasferire la propria residenza anagrafica all’estero? “Anche la residenza fiscale lo dovrebbe seguire. Si usa il condizionale, perché – al di là di celebri personaggi, oggetto di attenzione da parte del Fisco italiano – in generale, l’iscrizione nella sezione AIRE dell’Ufficio anagrafico del Comune di originaria residenza, può non essere ritenuta sufficiente. Interessi economici e affettivi ancorati all’Italia, risulterebbero indici di maggior affidabilità, rispetto alla permanenza all’estero per oltre sei mesi. Principio affermato dalla Corte di Cassazione in più occasioni. Fatta questa distinzione, ovvero acquisto di immobile estero da cittadino che mantiene la residenza in Italia, rispetto a chi la trasferisca nel luogo di acquisto dell’immobile, nella generalità dei casi, lo Stato dove si trova l’immobile, pretende che il pagamento delle imposte venga ivi corrisposto direttamente dal proprietario o generalmente di chi ne abbia l’uso”. Cosa occorrerebbe fare per evitare le cosiddette doppie imposizioni, ovvero il pagamento delle imposte nel paese dove insiste l’immobile ed in Italia? “Per evitare ciò”, prosegue l’esperto, “sono state concepite convenzioni internazionali, spesso sotto forma di accordi bilaterali (dunque, tra l’Italia ed uno Stato estero, ndr), che appunto consentono la possibilità di adoperare (nel caso specifico, in Italia, ndr), le imposte versate all’estero, quale credito d’imposta, dunque, da scontare rispetto alle imposte da versare in Italia, e viceversa. Un sistema di compensazione, nel quale si andrà a versare nelle casse dell’Erario italiano, solo se il paese dove si trova l’immobile abbia una fiscalità privilegiata rispetto all’Italia e viga – beninteso – l’accordo bilaterale. Sono, in ogni caso da versare, in Italia, da parte dei proprietari italiani, o da chi abbia altri diritti reali su proprietà immobiliari estere, le imposte IVIE (Imposta sugli investimenti immobiliari all’estero, impostata sulla normativa IMU) ed IVAFE (Imposta sul Valore delle Attività all’Estero). Imposte che andranno correttamente calcolate (si parla di importi relativamente contenuti: lo zero virgola, ndr) sul costo risultante dall’atto o dal contratto di acquisto o, in assenza di questo dato, sul valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile. Base imponibile sulla quale spesso si concentra l’Erario italiano, per comprendere se l’autoliquidazione del contribuente sia (o meno) corretta. Se, poi, non si dovesse dichiarare, scatterebbero le sanzioni in tema di monitoraggio fiscale”. E anche le rendite, per ipotesi, dovute alle locazioni, saranno sottoposte a tassazione nel luogo dove è situato l’immobile e in Italia, coi medesimi meccanismi compensativi, ove previsti.

Cosa fare se si decide poi di vendere l’immoile?

“Ovviamente dipende dal trattamento fiscale riservato agli immobili nel Paese dove è stato fatto l’acquisto. Considerato che il pagamento dovrà essere tracciato, sarà utile (anzi, spesso indispensabile) l’apertura di un conto corrente, nel paese nel luogo in cui si intende affrontare l’acquisto, sul quale far confluire la necessaria provvista. Alcuni Stati, poi, pretendono che il proprietario straniero, residente all’estero, mantenga attivo un conto corrente – anche dopo l’acquisto – dal quale disporre (o, nella peggiore delle ipotesi da cui attingere) il pagamento delle imposte”, prosegue Migliavacca.

“L’acquisto di un immobile all’estero comporta una necessaria attenzione anche successivamente. L’omesso versamento delle imposte e/o dei tributi locali, potrebbe innescare da parte dell’Ordinamento straniero reazioni tali (la confisca, il pignoramento o il sequestro, o iniziative similari a quelle che conosciamo in Italia) da risultare difficilmente governabili, ove affrontate tardivamente”.

Francia, Uk, Germania

Il portale del Ministero delle Finanza, per chi avesse lo scrupolo di affrontare una verifica, raccoglie tutte le convenzioni internazionali finalizzate ad evitare evasioni ed elusioni, e dal versante del contribuente, la doppia imposizione.

Per citare qualche esempio nel vecchio continente, la Francia, ha siglato con l’Italia, a Venezia il 05.10.1989 la Convenzione poi ratificata con Legge del 07/01/1992 n. 20. All’atto dell’acquisto, compete al notaio calcolare le imposte, che unitamente ai suoi compensi ed agli eventuali costi di intermediazione, possono giungere ad una ragguardevole soglia. Una volta proprietari, poi, il livello di imposizione fiscale, con la taxe d’habitation e la taxe fonciere, può superare quello italiano. In caso di concessione in locazione, la taxe d’habitation compete al conduttore, mentre il canone percepito dal proprietario sottoposto ad imposizione, con criteri similari ai nostri. Quelli dell’aliquota progressiva. 

Con la Germania, la convenzione, firmata a Bonn, il 18/11/1989, ratificata con la Legge 24/11/1992 n. 459.

Lì c’è un sistema di fiscalità federale, che ha devoluto ai singoli Comuni l’individuazione dell’ammontare della tassa fondiaria: imposta determinata sul valore catastale, la cui aliquota varia a seconda anche dell’utilizzazione del bene. C’è poi, la tassa di proprietà, calcolata per ciascuna unità abitativa ed anche in questo caso soggetta alla determinazione dei Comuni, a cui aggiungere le tasse locali, generalmente parametrate alle dimensioni dell’immobile.

Nel Regno Unito, la compravendita immobiliare segue un diverso iter, in considerazione del fatto che in un quadro normativo differente i diritti reali di godimento, sono stati concepiti e continuano ad avere un trattamento a sé stante, rispetto ai paesi sviluppati secondo il diritto romano. Generalmente si acquista un diritto godimento, limitato nel tempo (99 anni) o prolungato (Leasehold e Freehold), assimilabile alla proprietà. La modalità (prescelta o imposta dalle circostanze), evidentemente, incide sul prezzo di acquisto. Il titolare del diritto, poi, potrà disporne come ritiene. Ci sono figure professionali di cui non si può tendenzialmente fare a meno: l’intermediario (broker) ed il notaio (solicitor). All’atto dell’acquisto ci sono tre imposte da corrispondere: la stamp duty (imposta di bollo), la land registry fee (una tassa governativa) e la council tax (una tassa sulla proprietà da versare in proporzione al valore dell’immobile).

La Brexit ha reso complicate le operazioni di compravendita transfrontaliera ed spaventato molti potenziali investitori. Per alcuni, invece, può rappresentare un’ottima opportunità speculativa, considerato che l’approccio dell’Ordinamento britannico in tema di tassazione degli immobili non è storicamente vorace, come in altri paesi.

E se si decidesse di comprare casa a Montecarlo?

“L’Italia ha raggiunto col Principato di Monaco un accordo sullo scambio di informazioni, in materia fiscale, solo nel 2015. Anche l’enclave francese ha dovuto cedere alle pressioni internazionali. L’acquisto (proibitivo ai più) di un immobile, però continua ad offrire una garanzia aggiuntiva, non foss’altro che per la possibilità di conseguire la residenza fiscale. Una norma dell’accordo parla di abitazione permanente, quale indice di residenza. Ed ove il contribuente abbia una residenza permanente anche in Italia, prevale quella del Paese dove mantiene gli interessi e gli affetti. In caso di assenza o equivalenza, vale il principio del soggiorno abituale (per l’Italia sono 183 giorni l’anno), o alternativamente lo Stato in cui ha la Nazionalità. Infine, nel caso in cui non fosse possibile operare un discrimine, si potrà considerare la doppia residenza e quindi la doppia esposizione. Ma a Montecarlo vige il principio dell’esenzione fiscale, anche per chi vi si trasferisce”, precisa Migliavacca.

Prendendo ad esempio un paese extraeuropeo per esempio gli Usa, l’acquisto di una casa a New York, Los Angeles o Miami cosa comporterebbe per un italiano?

“Negli Stati Uniti, ad eccezione della Florida (che, negli ultimi anni, ha attratto numerosi acquirenti, per il suo trattamento di favore, sia per l’acquisto, che per la tassazione della prima casa – il che significa il trasferimento della residenza), il prezzo di un immobile non è proibitivo, occorre tuttavia tenere in considerazione l’imposizione fiscale, che per i cittadini stranieri comporta l’onere del versamento di una tassa suplettiva (la FIRPTA), che si aggiunge alla Real Estate Tax, la Federal Income Tax, oltre a quella dello Stato dove si trova l’immobile”, precisa il tributarista.

Chi, avesse la disponibilità di 300 mila euro e volesse investire nell’acquisto di un immobile all’estero, e non avesse problemi con le distanze, da coprire evidentemente in aereo, le mete più appetibili, sia in termini di impegno economico come costo di accesso, sia sotto il profilo dell’imposizione fiscale, sono la Florida, in generale e Miami, in particolare, assieme all’Inghilterra (esclusa la City e le città satellite). Seguono, per gli extra costi, imposte incluse, la Germania e la Francia. A Montecarlo, 300mila euro sono sufficienti solo per l’acquisto di un box auto.

E per gli stranieri che acquistano in Italia?

Nel caso contrario, sempre che il cittadino straniero (comunitario o extracomunitario) voglia mantenere la residenza nel proprio paese, le regole non cambiano, se non con qualche precisazione. Anzitutto, per i cittadini residenti in uno degli Stati dell’Unione Europea, non si presentano particolari ostacoli. Per tutti gli altri, invece, il discrimine è determinato dalla condizione di reciprocità, evidentemente regolata dalle richiamate convenzioni internazionali, ove esistenti.

Quel cittadino straniero, dunque, dovrebbe anzitutto chiedere il rilascio del proprio codice fiscale, elemento indispensabile per la redazione e registrazione dell’atto pubblico, di trasferimento della proprietà. Per quel cittadino straniero varrebbero le regole di un qualunque cittadino italiano, che acquista una seconda casa. Potrebbe aprire un conto corrente od indicare il notaio rogante quale fiduciario e dunque versare direttamente la somma necessaria al pagamento del prezzo di vendita e delle conseguenti imposte (tassa di registro ed IVA), oltre che naturalmente i compensi.

L’immobile acquistato in Italia genererà imposte che dovranno essere versate in Italia, e dichiarate nel paese d’origine, col richiamato meccanismo delle compensazioni, a patto che sussista l’accordo bilaterale di cui sopra. E ciò comporta l’obbligo, per il cittadino straniero, di presentare annualmente la dichiarazione dei redditi, anche se l’immobile non sia occupato.

Se poi, il cittadino straniero desidera godere delle cosiddette agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” (a condizioni di reciprocità), dovrà ottenere un regolare permesso di soggiorno, essere iscritto nelle liste per l’impiego o svolgere attività lavorativa (subordinata o autonoma). Le agevolazioni fiscali avranno impatto non solo sull’aliquota dell’IVA e sulle imposte ipotecare e catastali, ma anche relativamente alla detraibilità degli interessi di mutuo.

Spagna

Spagna e Portogallo

Spagna e Portogallo continuano a rappresentare un’ottima soluzione di investimento. I valori degli immobili, anche signorili, sono nettamente più bassi rispetto all’Italia. Il costo della vita è più contenuto e il clima tendenzialmente mite. Per questa ragione, nell’ultimo periodo si è assistito ad una vera e propria migrazione della popolazione italiana più anziana.


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