COMPRARE CASA CON MUTUO: PANDEMIA E GUERRA IN UCRAINA QUANTO PESANO SUI PRESTITI IN ITALIA? - WHAT-U

“Negli ultimi 24 mesi il tasso fisso ha giocato il ruolo principale in un mercato finanziario che ha continuato ad essere ai minimi storici”, afferma Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX. Nel 2021, infatti, quasi il 90% dei mutui erogati è stato a tasso fisso.

Previsioni per il mercato creditizio

Riccardo_Bernardi
Chief Development Officer 24MAX

Se a inizio anno lo scenario già inquinato dalla pandemia non faceva prevedere un rialzo dei tassi, ora lo scoppio del conflitto in Ucraina costringe a rivedere queste previsioni. “In questa situazione di incertezza, per quanto riguarda i mutui, l’Euribor è ancora in negativo ma l’Eurirs che regola i tassi fissi è in aumento, e per il futuro sarà determinante l’andamento dell’inflazione. Se il livello attuale diventerà strutturale potrebbe essere inevitabile un intervento da parte della Bce sui tassi di interesse. E questo avrebbe un impatto diretto sulle rate dei nuovi mutui e su quelli a tasso variabile, mentre i fissi manterranno stabilità indipendentemente dagli eventi”, commenta Bernardi.

Marco Boidi
_Head of Sales Network 24MAX

Per chi intende acquistare casa è necessario fare attente valutazioni in merito alla tipologia di mutuo. “Se per i tassi variabili la situazione è ancora stabile, oggi i mutui a tasso fisso sono già più costosi di quanto non fossero un anno fa, ma ancora a livelli bassi, destinati però a crescere. In generale anche per il 2022, potremmo prevedere una preferenza degli italiani per il tasso fisso, anche se potrebbe essere interessante iniziare a fare simulazioni su eventuali tassi variabili con rate protette”. In questo contesto, oggi più che mai, la consulenza di un mediatore creditizio come i Credit Specialist di 24MAX, operativi presso le agenzie immobiliari RE/MAX, sarà sempre più determinante per una scelta a lungo periodo come un mutuo che mediamente ha una durata di 20-25 anni.

Negli ultimi mesi il mercato immobiliare si è confermato effervescente e il sentiment delle 450 agenzie RE/MAX in Italia al momento non rileva un calo della domanda di immobili e quindi di mutui. “L’andamento oscillante delle borse nelle ultime settimane potrebbe far spostare capitali dal mobiliare all’immobiliare considerato storicamente fonte di maggiore stabilità”, commenta Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Il mondo delle banche è sicuramente propenso a proseguire anche nel 2022 con l’erogazione di mutui su volumi simili al 2021 e tutte le banche convenzionate con 24MAX, al momento, hanno confermato i budget per il 2022”.

Identikit sociodemografico

Dall’analisi del transato di 24MAX tra chi ha richiesto un mutuo nel 2021, il 48,3% è coniugato. Il 36,1% è single, con una prevalenza degli uomini (58,5%) sulle donne (41,5%), sostanzialmente stabile nel corso dell’anno. Stabili per tutto il 2021 anche le richieste di separati e divorziati, che rappresentano in media il 9,8%, e dei conviventi (3,7%). In aumento nella seconda metà dell’anno la domanda di vedovi che scelgono di cambiare casa richiedendo un mutuo (passata dal 1,1% nel secondo trimestre al 2,5% del quarto, con una media annuale che si attesta al 2,1%).

L’Ufficio Studi di 24MAX fornisce anche dati inerenti alla tipologia di contratto lavorativo di chi ha richiesto un mutuo nel corso del 2021. La netta maggioranza (77,8%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8,4%), dai lavoratori a tempo determinato (7%) e dai pensionati (6,8%). Analizzando complessivamente le pratiche raccolte nel 2021, oltre il 97,2% si conferma destinato all’acquisto della prima casa, mentre i mutui richiesti per l’acquisto di una seconda casa rappresentano il 2,8%.

I dati di Tecnocasa

Il report di inizio anno di Tecnocasa sui finanziamenti ricevuti dalle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione riporta che nel terzo trimestre 2021 si sono spesi 14.366 milioni di euro e rispetto allo stesso trimestre del 2020 si registra una crescita delle erogazioni pari a +22,1 %, quindi pari a un controvalore di oltre 2,5 miliardi di euro. Questo è quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e Istituzioni finanziarie – III trimestre 2021 pubblicato da Banca d’Italia e analizzati dagli esperti di Kìron (Gruppo Tecnocasa).

Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni, resta forte la propensione a chiedere un mutuo a supporto dell’acquisto immobiliare (+34,8%), mentre rallentano in maniera decisa le operazioni di surroga e sostituzione che registrano un calo del -32,9%. Si conferma quindi un mercato fortemente incentrato sulle operazioni di acquisto che rappresentano ormai quasi 9 operazioni su 10 come si evince dal grafico sottostante che indica la percentuale di surroghe e sostituzioni rispetto al totale.

dati Kiron Partner S.p.A. – Società di Mediazione Creditizia – Società soggetta a Direzione e Coordinamento da parte di Tecnocasa Holding S.p.A.

Il lieve rialzo dei tassi (per ora) non preoccupa il mercato

A fine 2021, in base ai dati sui mutui ipotecari sottoscritti attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas, il 91,3% dei mutuatari ha scelto un mutuo a tasso fisso; quindi, che sia stato acceso per prima sottoscrizione, rinegoziazione o sostituzione, il contratto in essere presenta tassi molto bassi rispetto all’andamento storico. Inoltre, per questi contraenti, il valore della rata non muterà per tutta la durata del finanziamento. Per la restante parte che ha optato per un mutuo a tasso variabile, misto o con tasso variabile CAP, seppur la situazione vada monitorata con più attenzione, non si riscontra, ad oggi, una particolare condizione di criticità. L’Euribor mostra tassi negativi, determinando una rata ancora contenuta e, in ogni caso, nel breve periodo non tornerà in territorio positivo. Con un’inflazione attesa al rialzo nei prossimi anni, si assisterà ad un fenomeno che vedrà un apprezzamento dei valori immobiliari contro un mantenimento del costo della rata, per cui non si evidenziano particolari tensioni.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA 

Chi ancora non ha sottoscritto un mutuo cosa deve mettere in conto?

Chi non ha ancora sottoscritto il mutuo ora deve fare i conti con una situazione internazionale incerta, che, presumibilmente, caratterizzerà i mercati del credito nel lungo periodo. Nei primi tre mesi del 2022 nei quali si concentrano gli alti e bassi dell’ondata pandemica e i primi venti di guerra in Ucraina: il barometro dei tassi di indicizzazione dei mutui ha registrato una risalita.

In ogni caso sarà necessario considerare sia i maggiori costi legati alla sottoscrizione di un mutuo, sia i diversi percorsi di risalita del tasso Euribor e del tasso Eurirs.

Se si considerano solo i soli parametri Euribor 3 mesi (quotato a inizio marzo -0,49%, in crescita da inizio 2022 dell’8%) ed Eurirs 25 anni (il 18 marzo era ad 1,02% in crescita del 79% rispetto ad inizio 2022) sarebbe plausibile pensare ad un aumento dei tassi d’interesse. Ma, se si risale nel tempo, valori simili si ritrovano a marzo 2018, dove le percentuali erano per Euribor 3 mesi -0,33% e per Eurirs 25 anni 1,53%.

Pertanto, fermo restando uno spread medio analogo (stimato circa all’1,2%) sia per il tasso fisso che per il tasso variabile, una richiesta di finanziamento a 25 anni di 120.000 euro su 160.000 euro di valore immobiliare porterebbe a situazioni molto simili, ovvero:

Marzo 2018 – Rata di 557 euro per il tasso fisso e di 445 per un tasso variabile

Marzo 2022 – Rata di 507 euro per il tasso fisso e di 434 per un tasso variabile

In conclusione, secondo gli esperti Kìron, di fronte all’aspettativa di un lieve rialzo dei valori immobiliari, nonostante le tensioni sui mercati internazionali, i mutui attualmente sono più vantaggiosi rispetto al 2018 (anno in cui si parlava di mutui ai minimi storici).


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