ITALIA, ACQUISTO SECONDA CASA? ECCO I CONSIGLI DI UN NOTO ESPERTO - WHAT-U

L’ avv. Andrea Migliavacca, Patrocinante in Cassazione – Tributarista, titolare dello studio SLTI di Milano

Chi è alla ricerca di una seconda casa da acquistare per le vacanze o per metterla a reddito con l’obiettivo di riuscire a incassare attraverso la locazione per alcuni mesi l’anno, un quantum che permetta di avere una rendita costante per pagare, per esempio, il mutuo legato all’acquisto e i costi di gestione e manutenzione, (per esempio, le imposte patrimoniali Imu e Tasi), deve tenere conto di molti aspetti che spesso sono ignorati o sottovalutati prima dell’acquisto.

Intanto occorre fare attenzione a cosa vi propongono. Quindi quando il prezzo dell’immobile è eccessivamente inferiore ai prezzi medi di mercato cercate sempre di capire perché. Spesso non si tratta di un affare e capita che gli immobili vengano venduti a meno perché sono accatastati come uffici e non come abitazioni. Questa, anche a fronte di un iniziale sostanzioso risparmio, potrebbe sembrare un’opportunità da non lasciarsi scappare invece è un passo da valutare molto bene, perché successivamente potrebbe trasformarsi in un grosso problema, perché potrebbe non essere possibile ottenere un cambio d’uso dell’ immobile per vari motivi. E poi, anche perché nel caso si riuscisse nell’impresa, occorrerebbe mettere mano al portafogli, e spendere svariate migliaia di euro per chiedere il cambio d’uso.

Per capire i passi giusti da fare, What-u ha intervistato  l’avv. Andrea Migliavacca, Patrocinante in Cassazione – Tributarista, titolare dello studio SLTI di Milano che in maniera molto pratica fa comprendere cosa è meglio fare in diversi casi.

«Intanto, è bene ricordare che l’acquisto di una seconda casa non consentirebbe alcuno dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa», dice Migliavacca. Salvo eccezioni. «Chi acquista o viene in possesso di un’altra casa dopo la prima , solo nel caso in cui la prima non sia stata adibita ad abitazione principale (e/o non possa esserlo) e non abbia beneficiato delle agevolazioni», sottolinea l’esperto, «può richiedere delle agevolazioni fiscali sul secondo acquisto. L’esempio tipico è quello dell’immobile ereditato e concesso in locazione. Alcune pronunce della Suprema Corte hanno esteso questo principio anche ad altre situazioni oltre all’indisponibilità (perché, come detto, già locata), inidoneità (perché sottodimensionata rispetto all’accresciuto nucleo famigliare) o non più abitabile (ove sia stata aggredita da un evento naturale o amministrativo tale da renderla inagibile). In tutti questi casi il comune denominatore è stato identificato nell’oggettività, ovvero la circostanza per cui il contribuente non abbia determinato volontariamente le condizioni per accedere al beneficio. E poiché nel nostro ordinamento non vige – come nei paesi anglosassoni – il principio del precedente vincolante, va messa in conto l’ipotesi che i Giudici di primo grado possano aderire all’impostazione (più intransigente) offerta dall’Agenzia delle Entrate», spiega Migliavacca.

Il prezzo basso è un campanello di allarme per il Fisco

Anche quando si riesce ad acquistare a un prezzo di vendita basso ciò può essere un elemento di richiamo per l’accertamento da parte degli Uffici finanziari. «E in questo caso è bene che l’acquirente collezioni tutti i documenti che possano giustificare l’attribuzione di quel valore. Un immobile particolarmente ammalorato, una lite pendente per la divisione ereditaria, controversie condominiali, sono potenziali condizioni di deprezzamento, da opporre (assieme al venditore), nel contraddittorio con l’Ufficio, quali eccezioni, che giustifichino quel prezzo», aggiunge Migliavacca.

In tema di responsabilità solidale, però, la regola vale anche per il venditore

Capita che l’Ufficio del territorio, con una discutibile metodologia di raffronto con altri rogiti di immobili compravenduti nell’ambito di quello stesso Comune, possa ritenere incongruo il prezzo di vendita di un immobile. In questo caso, l’accertamento viene effettuato a entrambe le parti (acquirente e venditore) e ciò avrebbe come conseguenza la rettifica del prezzo e l’applicazione di imposte superiori, maggiorate delle sanzioni e degli interessi, che maturano a far data dalla vendita. E chi ne farebbe le spese in prima battuta sarebbe in questo caso il venditore», conclude Migliavacca,

Che si tratti di un acquisto della prima casa o della seconda casa, l’accertamento, può avvenire anche dopo diversi anni dall’acquisto

Cosa può succedere in questi casi?

«Che venga determinata una diversa rendita catastale – il che si traduce in maggiori imposte, sanzioni ed interessi. Nel caso dell’acquisto della prima casa, nell’ipotesi del diverso classamento (da A2 ad A1), si potrebbe addirittura configurare l’azzeramento di tutti i benefici a suo tempo ottenuti. In questi casi, al malcapitato contribuente verrebbe ricalcolata l’imposta di registro (dal 3 al 9%), se l’acquisto fosse stato tra privati, o si perderebbe il beneficio dell’IVA agevolata, ove avesse acquistato da un’impresa e verrebbero richiesti l’imposta di bollo, i tributi catastali e le tasse ipotecarie, invece esclusi in ipotesi di acquisto della prima casa», conclude l’esperto.

La seconda casa non gode dell’esenzione dell’IMU, imposta introdotta con legge nazionale del 2011, in sostituzione dell’ICI, parametrata alla rendita catastale

Quali sono le imposte indirette che gravano sull’acquisto della seconda casa?

Le imposte principali sono le imposte indirette:

  • L’Iva, oppure in alternativa l’imposta di registro;
  • L’imposta catastale;
  • Infine, l’imposta ipotecaria.

Oltre a queste imposte, si deve considerare anche il pagamento delle imposte patrimoniali sul possesso dell’abitazione. Ossia Imu e alla Tasi. E l’imposta sui rifiuti, ovvero la Tari.

Quando si acquista la seconda casa da un soggetto privato (non titolare di partita Iva), le imposte indirette che grano sull’acquirente sono le seguenti.

  • L’imposta di registro proporzionale, in misura del 9%;
  • Imposta ipotecaria fissa, pari a 50 Euro;
  • Imposta catastale fissa, pari a 50 Euro.

Quando invece si acquista una seconda casa di proprietà di un’impresa, le imposte indirette dovute cambiano. Ecco cosa si paga e cosa no.

  • L’acquisto di una seconda casa è esente da Iva;
  • L’imposta di registro è fissata in misura del 9%;
  • Imposta catastale ha un valore fisso di 50 Euro;
  • Imposta ipotecaria ha un valore fisso di 50 Euro.

Esistono comunque due casi in cui l’azienda cedente ha facoltà di applicare l’Iva nella cessione dell’immobile. Naturalmente, in questi casi non è dovuto il pagamento dell’imposta di registro.

I due casi sono i seguenti:

  1. Se acquisti la seconda casa da un’impresa di costruzione entro 5 anni dalla fine della costruzione. In questo caso il venditore può scegliere di applicare l’Iva;
  2. Se acquisti una “casa popolare”, ovvero un alloggio sociale, il venditore può sottoporre la transazione ad Iva.

In questi casi, si applicano due diverse aliquote Iva, definite in base alla tipologia dell’immobile:

  • Per gli immobili nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 si applica un’aliquota Iva del 22%;
  • Per le seconde case in tutte le altre categorie: l’aliquota Iva è fissata al 10%.

In ogni caso, sia l’imposta di registro, che l’imposta ipotecaria e catastale avranno un importo di 200 Euro – per un totale di 600 Euro.

Quali transazioni sono esenti da Iva?

Tutte le transazioni che non coinvolgono né imprese di costruzione che hanno ultimato o ristrutturato un immobile, né alloggi sociali non sono soggette al pagamento dell’Iva.

Costi acquisto seconda casa: la base imponibile 

Le regole per calcolare le tasse sull’acquisto della seconda casa variano in base all’applicabilità dell’Iva.

Se la vendita della seconda casa è soggetta ad Iva

La formula per il calcolo della base imponibile Iva è:

PREZZO DELLA CESSIONE * 10 (o 22) / 100

Nel caso di un immobile del prezzo di 200.000 Euro, in regime Iva al 10%, l’IVA da corrispondere sarà pari a 20.000 Euro.

Se la vendita della seconda casa è esente da Iva

perché è presente una di queste condizioni:

  • La compravendita coinvolge due privati;
  • La transazione si svolge un privato ed un venditore non soggetto ad Iva;
  • L’immobile è destinato ad uso abitativo,

Non si applica l’Iva, ma il sistema del prezzo/valore, che ti descrivo di seguito.

Il sistema del prezzo-valore

Il sistema del prezzo-valore ti permette di calcolare la base imponibile, e quindi le tasse sulla seconda casa, in base al valore catastale dell’immobile.

Tale criterio è stato introdotto nel 2006, e presenta importanti benefici per chi acquista una casa. L’obiettivo di tale metodo è quello di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale.

Il criterio del prezzo-valore, si applica solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

  • il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)
  • l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista) l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
  • le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Il prezzo valore bisogna chiederlo al notaio prima di stipulare l’atto d’acquisto, affinché usi questo sistema per il calcolo della base imponibile. Di prassi molti notai lo applicano di default, ma nel dubbio poiché questa è l’unica occasione in cui si potrà richiedere è meglio verificare.

Chi non effettua questa richiesta, rischia che come base imponibile delle tasse venga preso il prezzo della seconda casa.

Come Si Calcola il Valore Catastale nel prezzo-valore?

Calcolare il valore catastale è relativamente semplice.

Basta moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. 

Poi occorrerà applicare l’imposta di registro del 9% al risultato.

Di seguito ti faccio un esempio, per farti capire quale è il risparmio che puoi ottenere.

Hai acquistato una casa con una rendita catastale di 1.000 Euro, pagandola 200.000 Euro.

Se applichi la regola del prezzo-valore, la base imponibile è

1000 * 1,05 * 120 = 126.000 Euro

L’imposta di registro del 9% è pari a 11.340 Euro

Se non si chiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta di registro si calcolerebbe sul valore di 200.000 Euro. Quindi si pagherebbe un totale di 18.000 Euro. Ottenendo un risparmio di 6.660 Euro non è da trascurare.

Il sistema del prezzo-valore conviene anche per i seguenti motivi:

  • L’Agenzia delle Entrate non accerterà il valore di compravendita dell’immobile ai fini dell’imposta di registro;
  • Potrai godere di una riduzione del 30% sugli oneri da corrispondere al notaio.

Quando si pagano le imposte sull’acquisto della seconda casa?

L’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale vanno pagate al momento della registrazione dell’atto di compravendita.

Sono versate dal notaio che stila l’atto. Notaio che è personalmente responsabile del pagamento all’Erario di queste imposte.

La parcella del notaio costituisce un costo diverso dalle imposte per l’acquisto della seconda casa.

Ricorda Che:

Se acquisti una seconda casa, in ogni caso nel rogito dovrai inserire un’autocertificazione che indica:

  • Le modalità di pagamento del prezzo della casa;
  • I dati di un eventuale agente di intermediazione. Se si tratta di una persona fisica, dovrai indicare la sua Partita Iva e codice fiscale, l’iscrizione presso la Camera di Commercio, ecc. Se invece si tratta di un’agenzia, dovrai indicare la ragione sociale, ed i dati del rappresentante legale;
  • Le spese per l’intermediazione.

Ricordare questo particolare è importante poiché l’omissione della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà può indurre una sanzione amministrativa da € 500 a € 10.000.


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