Dati (secondo semestre 2025) riferiti alle compravendite intermediate dalle agenzie affiliate Tecnocasa in Spagna
di Patrizia Vassallo
Il mercato immobiliare in Spagna sta vivendo una fase di straordinaria vivacità, segnando un momento storico che non si vedeva da quasi vent’anni. Secondo gli ultimi dati analizzati dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, in collaborazione con l’Università Pompeu Fabra, i prezzi delle abitazioni hanno registrato una crescita imponente, con un incremento che ha sfiorato il 15,34% nell’ultimo periodo. Questa accelerazione ha riportato i valori immobiliari della penisola iberica ai livelli del 2006, l’epoca del grande boom, spinta da una domanda che non accenna a diminuire nonostante l’aumento dei costi. Città come Madrid e Barcellona continuano a fare da locomotive, ma è il dinamismo di realtà come Siviglia e le zone costiere a confermare che l’interesse per il mattone spagnolo è ormai diffuso in tutto il Paese, alimentato da condizioni di accesso al credito più favorevoli e da una fiducia rinnovata da parte delle famiglie e degli investitori internazionali. In questo scenario così surriscaldato, la scelta tra l’acquisto di una casa nuova o di una usata diventa cruciale, poiché le due opzioni offrono orizzonti economici e vantaggi molto diversi. Puntare sulla nuova costruzione oggi significa guardare al futuro, ma con un investimento iniziale decisamente più oneroso. Il costo al metro quadro per l’abitazione nuova può essere superiore anche del 40% rispetto all’usato, una differenza giustificata da standard qualitativi elevatissimi. Chi sceglie il nuovo beneficia di un’efficienza energetica superiore, con risparmi in bolletta che possono arrivare al 50%, e di una personalizzazione degli spazi che l’usato raramente consente. Inoltre, le nuove promozioni includono spesso servizi “extra” come piscina, aree verdi e garage ampi, trasformando la casa in un vero e proprio hub di benessere. Tuttavia, bisogna mettere in conto tempi di attesa lunghi per la consegna e una tassazione più rigida, dove l’IVA (IVA) al 10% si somma all’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD).
Dall’altro lato, il mercato dell’usato continua a rappresentare la fetta più grande delle transazioni, pur offrendo, paradossalmente, vantaggi minori in termini di sostenibilità e costi di gestione. Il principale punto di forza dell’usato rimane il prezzo d’acquisto, sensibilmente più basso, e la posizione: è molto più facile trovare un appartamento di “seconda mano” nei centri storici o nei quartieri più consolidati, dove l’offerta di nuovo è praticamente inesistente. Tuttavia, i “minori vantaggi” dell’usato emergono nel lungo periodo. Spesso ci si trova di fronte a impianti obsoleti e a una scarsa efficienza termica, che costringono l’acquirente a preventivare subito importanti costi di ristrutturazione per non ritrovarsi con spese energetiche fuori controllo. Anche la tassazione (ITP – Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali) varia molto tra le diverse comunità autonome, ma pur essendo talvolta inferiore all’IVA del nuovo, non compensa sempre la mancanza di modernità strutturale e il rischio di spese condominiali straordinarie in edifici datati. In sunto, la Spagna immobiliare del 2026 si presenta come un mercato a due velocità: un nuovo che corre verso l’eccellenza e l’autosufficienza energetica a caro prezzo, e un usato che offre occasioni di ingresso più accessibili ma richiede una visione lungimirante sulle spese di ammodernamento. La scelta dipende dunque non solo dal budget immediato, ma dalla capacità di valutare quanto valga, nel tempo, il risparmio energetico e il comfort di una casa appena nata rispetto al fascino e alla posizione di un immobile che ha già una storia.
Secondo le ultime analisi del Gruppo Tecnocasa, il prezzo delle abitazioni usate in Spagna è aumentato del 15,34% nella prima metà del 2025 rispetto al pari periodo del 2024 e si attesta intorno a 3.338 euro al metroquadro, rispetto ai 2.894 euro della seconda metà del 2024. Lázaro Cubero, Direttore Analisi del Gruppo Tecnocasa, ha sottolineato che le attuali quotazioni degli immobili sono ormai simili a quelli del 2006. Madrid registra il prezzo più alto per le case usate (4.101 euro al mq), con un aumento del 19,56%, seguita da Barcellona (4.053 euro al mq) che aumenta del 10,05%
Dove le opportunità più interessanti?
Se guardiamo alla mappa della Spagna attuale, le opportunità più interessanti per chi cerca l’affare sull’usato si trovano paradossalmente lontano dalle luci della ribalta di Madrid e Barcellona. Mentre nelle grandi metropoli la domanda è così alta che i venditori raramente accettano sconti superiori al 3-5%, ci sono aree dove il margine di trattativa può arrivare a toccare punte del 10-15%.
Ecco dove si concentrano i maggiori margini di negoziazione oggi
Le città dell’entroterra castigliano
Città come Valladolid, Salamanca o Burgos offrono un mercato dell’usato molto stabile ma meno “frenetico”. Qui l’offerta di immobili datati è abbondante e, poiché la pressione dei fondi di investimento internazionali è minore rispetto alla costa, il venditore privato è più propenso a trattare il prezzo, specialmente se l’immobile necessita di una ristrutturazione profonda per raggiungere gli standard energetici attuali.
La “Seconda Linea” della Costa del Sol e di Levante
Se sulla prima linea di spiaggia i prezzi sono blindati, basta spostarsi di soli 10-15 chilometri verso l’interno (in località come Mijas Pueblo, zone interne di Alicante o l’entroterra di Valencia) per trovare proprietari disposti a scendere di prezzo. In queste zone, l’usato soffre molto la concorrenza dei nuovi complessi residenziali moderni; di conseguenza, chi vende una casa di venti o trent’anni fa deve essere disposto a limare il prezzo per restare competitivo.
I quartieri periferici in via di riqualificazione
In città in forte crescita come Malaga o Siviglia, i margini più alti si trovano nei quartieri che non sono ancora stati toccati dalla gentrificazione. In queste zone, gli immobili usati spesso appartengono a famiglie che hanno fretta di vendere per spostarsi verso nuove costruzioni in periferia. Qui, la combinazione tra un prezzo di partenza già basso e la necessità di vendere rapidamente crea il terreno fertile per una negoziazione aggressiva.
Il Nord Atlantico (Asturie e Galizia)
Nonostante il crescente interesse per il “turismo climatico”, città come Gijón o Vigo presentano un parco immobiliare usato molto vasto. Qui i tempi di vendita sono mediamente più lunghi rispetto al Mediterraneo, e questo gioca a favore dell’acquirente: più un immobile resta sul mercato, più il venditore diventa flessibile sul prezzo finale.
Costi di ristrutturazione, quando ne vale la pena?
Analizzare il costo della ristrutturazione in Spagna nel 2026 è fondamentale per capire se lo “sconto” ottenuto in fase di trattativa sull’usato sia un vero affare o un’illusione ottica. Con l’inflazione dei materiali che ha caratterizzato gli ultimi anni, i prezzi si sono stabilizzati su una soglia più alta rispetto al passato, ma variano significativamente in base alla regione.
I costi medi di ristrutturazione
Per una ristrutturazione completa che includa impianti (elettrico e idraulico), infissi a taglio termico, pavimenti e rifacimento di bagno e cucina, ecco una stima dei costi attuali al metro quadro:
- Zone Premium (Madrid, Barcellona, Costa del Sol): I costi oscillano tra gli 850€ e i 1.100€ al mq. In queste aree la manodopera specializzata è molto richiesta e i tempi di attesa sono lunghi.
- Zone Intermedie (Valencia, Siviglia, Alicante): Qui ci si attesta tra i 700€ e gli 850€ al mq. È il punto di equilibrio migliore tra qualità e investimento.
- Zone Interne e Nord (Castiglia, Galizia, Asturie): Si può scendere tra i 600€ e i 750€ al mq, grazie a una minore pressione sulla manodopera locale.
La “Prova del Nove”: Lo sconto copre i lavori?
Facciamo un esempio pratico su un appartamento tipo di 80 mq in una zona come l’entroterra di Alicante (Valencia):
| Voce | Costo / Valore |
| Prezzo di mercato (Usato da ristrutturare) | 150.000€ |
| Sconto ottenuto con la trattativa (12%) | – 18.000€ |
| Costo ristrutturazione media (750€/mq) | + 60.000€ |
| Investimento Totale Finale | 192.000€ |
In questo scenario, l’investimento totale (192.000€) supera di gran lunga lo sconto ottenuto (18.000€). Tuttavia, l’operazione potrebbe ancora avere senso se un immobile nuovo di pari metratura nella stessa zona costasse 230.000€ o più. In tal caso, il risparmiato sarebbe di circa 38.000€ rispetto al nuovo, ottenendo una casa con finiture scelte da chi compra, quindi personalizzate.
I rischi nascosti dell’usato spagnolo
Oltre ai costi vivi, bisogna considerare due fattori che “mangiano” il vantaggio del prezzo basso:
Efficienza Energetica: Portare un appartamento degli anni ’70 da una classe E a una classe B richiede interventi strutturali (cappotto interno o infissi di altissima gamma) che possono far lievitare i costi del 15-20%.
La “Derrama”: In Spagna, le spese condominiali straordinarie per il rifacimento di facciate o tetti negli edifici vecchi sono frequenti e obbligatorie. Prima di comprare, è vitale chiedere il verbale dell’ultima riunione di condominio.
Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia
In Spagna, il 2026 è un anno cruciale per chi decide di acquistare e ristrutturare un immobile usato. Il governo ha infatti prorogato le agevolazioni legate al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, rendendo l’opzione “usato + ristrutturazione” molto più competitiva rispetto al passato. Ecco i principali strumenti a tua disposizione per abbattere i costi:
Detrazioni Fiscali IRPF (Le più immediate)
Grazie al recente Real Decreto-ley 16/2025, puoi detrarre una parte consistente delle spese di ristrutturazione direttamente dalla tua dichiarazione dei redditi (IRPF) fino al 31 dicembre 2026. Le percentuali dipendono dal salto di qualità energetica che fai fare alla casa:
- Detrazione del 20%: Per lavori che riducono la domanda di riscaldamento e raffrescamento di almeno il 7%. Il tetto massimo di spesa è di 5.000€ annui.
- Detrazione del 40%: Per interventi che riducono il consumo di energia primaria non rinnovabile di almeno il 30% o portano la casa in Classe Energetica A o B. Qui il limite sale a 7.500€ annui.
- Detrazione del 60%: Riservata alle ristrutturazioni integrali di interi edifici residenziali, con un tetto di 15.000€ (recuperabili anche negli esercizi successivi).
Aiuti Diretti “Next Generation EU”
Oltre alle detrazioni, esistono contributi a fondo perduto gestiti dalle singole Comunità Autonome (come Andalusia, Catalogna o Madrid). In molti casi, se dimostri un risparmio energetico superiore al 30%, puoi ottenere sovvenzioni che coprono:
- Dal 40% all’80% del costo totale dell’opera.
- In termini monetari, si possono ricevere tra i 6.300€ e i 18.800€ per abitazione, a seconda della profondità dell’intervento.
Programma PREE 5000 (Per i borghi)
Se stai puntando a una casa in un piccolo comune (i cosiddetti comuni del “Reto Demográfico” con meno di 5.000 abitanti), il programma PREE 5000 offre incentivi ancora più alti. In queste zone, l’obiettivo è combattere lo spopolamento, quindi i sussidi per l’isolamento termico e il cambio di impianti (come l’installazione di aerotermia o caldaie a biomassa) sono particolarmente generosi.
Il requisito fondamentale: Il Certificato (CEE)
Attenzione: per accedere a qualsiasi bonus, è obbligatorio presentare un Certificato di Efficienza Energetica (CEE) redatto da un tecnico abilitato prima dell’inizio dei lavori e un secondo certificato dopo la fine degli stessi. Senza questa prova del miglioramento energetico, l’Agencia Tributaria non riconoscerà alcun beneficio.
Per non perdersi nel labirinto burocratico spagnolo e sbloccare le detrazioni del 2026, occorre muoversi su due binari paralleli: la scelta della figura professionale corretta e la raccolta di una documentazione a prova di controlli dell’Agencia Tributaria (Hacienda)
Ecco come procedere operativamente
Come trovare il tecnico abilitato
In Spagna, la figura chiave è l’Arquitecto o l’Arquitecto Técnico (conosciuto anche come Aparejador). Sono gli unici professionisti abilitati a firmare i certificati energetici (CEE) e a dirigere i lavori di ristrutturazione strutturale.
- Il portale ufficiale: Il modo più sicuro è consultare il sito del COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid) o i relativi collegi delle altre comunità (es. COAC per la Catalogna). Tutti hanno una sezione “Buscador de profesionales” dove puoi filtrare per zona e specializzazione.
- Piattaforme di Certificazione: Esistono portali come Certicalia o Habitissimo che aggregano tecnici, ma attenzione: per ottenere i bonus del Piano di Recupero, ti serve un tecnico che non faccia solo il certificato, ma che sia esperto nella gestione delle pratiche di sovvenzione (spesso chiamati Agentes de Rehabilitación).
I documenti indispensabili (La “Checklist”)
Senza questi documenti, il rischio di vedersi rifiutare la detrazione in sede di dichiarazione dei redditi (Modelo 100) è altissimo:
- Certificato di Efficienza Energetica (CEE) Ante-Operam: Deve essere emesso e registrato presso il catasto regionale prima dell’inizio dei lavori. Senza questo “punto di partenza”, non puoi dimostrare il miglioramento energetico.
- Certificato di Efficienza Energetica (CEE) Post-Operam: Da emettere entro massimo due anni dalla fine dei lavori. Deve certificare il salto di classe (es. da E a B) o la riduzione del 30% dei consumi.
- Licencia de Obras: Il permesso comunale (Comunicación Previa o Licencia de Obra Mayor) è fondamentale. Hacienda incrocia i dati dei permessi edilizi con le richieste di detrazione.
- Fatture “Parlanti”: Le fatture devono essere intestate al richiedente, riportare l’indirizzo esatto dell’immobile e descrivere dettagliatamente i materiali e i lavori eseguiti (es. “Sostituzione di infissi con vetro camera basso-emissivo”).
- Tracciabilità Bancaria: Mai pagare in contanti. Ogni centesimo deve essere pagato tramite bonifico bancario, carta di credito o assegno. Le transazioni in contanti invalidano automaticamente l’accesso ai bonus fiscali.
I costi del tecnico
Per la gestione burocratica completa (due certificati CEE + direzione lavori + pratica per i bonus), calcola un investimento che oscilla tra l’8% e il 12% del valore totale della ristrutturazione. Nota bene: in molti casi, anche l’onorario del tecnico è detraibile o sovvenzionabile dai fondi Next Generation EU.
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