di Patrizia Vassallo
Il 2026 si conferma un anno di consolidamento per il comparto immobiliare italiano, un mercato che, dopo le turbolenze degli anni scorsi, appare oggi più maturo e orientato a una dinamica di stabilizzazione. Al centro della riflessione di acquirenti e venditori vi è oggi la capacità di negoziazione, parametro che fotografa non solo la liquidità del mercato, ma anche il reale valore percepito dagli utenti finali. Secondo le recenti analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, la scontistica media in fase di compravendita si attesta al 7,7%, un valore sostanzialmente in linea con il 7,8% rilevato nello stesso periodo dell’anno precedente, a conferma di un equilibrio che, seppur cauto, persiste su base nazionale. Tuttavia, osservando il mercato attraverso la lente della qualità del prodotto, emergono divari significativi. La variabile della vetustà gioca un ruolo determinante nella partita della trattativa: se le abitazioni nuove mostrano una tenuta maggiore, con uno sconto medio contenuto intorno al 4,5%, il segmento dell’usato richiede sforzi negoziali più incisivi, toccando punte del 7,9%, dato che scende leggermente al 7,7% per gli immobili già ristrutturati. Ancora più emblematico è il peso dell’efficienza energetica, che funge da vero e proprio spartiacque: si passa da un margine di sconto del 5,1% per gli immobili in classe A, ambiti e pronti per il futuro, a un più marcato -8,5% per quelli in classe G. Quest’ultimo dato riflette la crescente consapevolezza degli acquirenti di fronte ai costi futuri di riqualificazione e alla tenuta del valore patrimoniale nel tempo.
La geografia dei ribassi disegna scenari eterogenei tra le città italiane. Bologna emerge come il mercato più rigido e meno incline alle sforbiciate sui prezzi, con una media del 5%, mentre all’estremo opposto si posiziona Palermo, dove la trattativa può spingersi fino a un -10,8%. Milano e Roma si collocano in una fascia intermedia, rispettivamente con ribassi del 6,2% e del 7,1%, confermando il dinamismo delle piazze principali dove la domanda rimane, per molti versi, ancora superiore all’offerta.
Guardando alle prospettive tracciate dai principali player del settore, come RE/MAX e il Gruppo Gabetti, il 2026 appare segnato da una ripresa moderata ma diffusa. Il report “G – MARKET PULSE” di Gabetti evidenzia una crescita prevista del numero di compravendite su scala nazionale che punta verso le 786mila unità, sostenuta da una ritrovata centralità del mutuo, nonostante l’irrigidimento dei criteri di accesso al credito. Se le grandi metropoli continuano a trainare il mercato, gli analisti di Gabetti e le rilevazioni di rete di RE/MAX notano una vivacità crescente anche nei centri non capoluogo, dove l’accessibilità economica diventa la vera chiave di volta. In questo contesto, sebbene i prezzi mostrino segnali di stabilizzazione, la discrepanza tra il valore richiesto e quello effettivo di chiusura rimane un elemento fondamentale. Le reti immobiliari sottolineano come la “selettività” sia la parola d’ordine: gli immobili che non rispondono ai moderni requisiti di comfort, ubicazione e prestazione energetica continuano a subire la pressione maggiore, spingendo i venditori a margini di trattativa più ampi pur di non perdere l’occasione di concludere la transazione in un mercato che, pur in ripresa, non perdona le inefficienze.
| Città | Sconto Medio (%) | Note sul Mercato |
| Palermo | -10,8% | Mercato complesso; necessita di valutazioni attente. |
| Torino | -8,0% | Pressione da eccesso di offerta e transizione industriale. |
| Roma | -7,1% | Ampia varietà tra zone di pregio e periferie. |
| Milano | -6,2% | Mercato dinamico, alta competitività. |
| Bologna | -5,0% | Piazza più rigida, domanda sostenuta. |
| Verona | -6,4%* | Richiamo turistico ed economia solida. |
| Napoli | -6,7%* | Forte eterogeneità tra quartieri di pregio e periferici. |
| Bari | -6,9%* | In crescita grazie a investimenti infrastrutturali. |
| Genova | -7,0%* | Stabilità con scambi contenuti. |
| Firenze | -6,5%* | Prezzi elevati, forte domanda nel centro storico. |
| Catania | -7,5%* | Mercato influenzato dalla flessibilità degli immobili. |
| Venezia | -6,8%* | Mercato turistico di nicchia. |
| Trieste | -6,6%* | Domanda stabile, scontistica allineata alla media. |
| Padova | -6,3%* | Dinamismo universitario e residenziale. |
| Brescia | -6,4%* | Mercato solido con buona tenuta dei valori. |
*Nota: I valori contrassegnati da asterisco rappresentano stime di mercato basate sui trend medi 2026 elaborati da network di intermediazione e report di settore (come Gabetti e osservatori indipendenti), che riflettono la media nazionale e il confronto tra le principali piazze italiane.
In conclusione è fondamentale ricordare che la percentuale di sconto non è un dato statico, ma una variabile dipendente dalla classe energetica e dallo stato manutentivo dell’immobile. Gli immobili in classe G, ad esempio, subiscono ovunque pressioni negoziali più forti (fino al -8,5% o oltre in alcuni contesti), proprio a causa della necessità per l’acquirente di prevedere costi di efficientamento energetico. Al contrario, gli immobili di nuova costruzione o riqualificati presentano margini di trattativa significativamente più ridotti, talvolta inferiori al 4,5%, poiché rappresentano il prodotto più ricercato e meno presente sul mercato odierno.
