Mercato immobiliare

COMPRARE UNA CASA PER LE VACANZE, QUALI I PREZZI AD OGGI?

Spesso quando si va in vacanza in un posto e si ha voglia di tornarci , viene spontaneo pensare all’opportunità di un investimento sul mattone per una seconda casa per tornarci e passarci non solo le vacanze, ma anche quei periodi in cui durante l’anno, nei weekend si ha voglia di fuggire dagli impegni quotidiani. Scegliere però non è sempre semplice. Perché tanti sono i fattori che possono influenzare le nostre scelte. Il prezzo in primis.

L’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2018 di FIMAA-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione della Società di Studi Economici NOMISMA ha “fotografato” l’andamento del mercato 2018 delle case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 203 località di mare e 112 di montagna e lago registrando una crescita della domanda.

Rispetto al 2016, infatti, nel 2017 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 3,5%: in particolare, le località marine hanno fatto segnare +4,8%, quelle lacuali +8,0%, mentre quelle montane sono diminuite del -4,3% .

Nel 2018, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attestava a 2.173 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in ulteriore contrazione (flessione annua pari a -2,5%). L’Umbria è stata la regione che ha registrato il calo più intenso (-4,5%), a seguire Abruzzo e Lazio (-4,0%) e Sardegna (-3,5%).

Nelle località marine, il calo maggiore dei prezzi medi di compravendita degli appartamenti nel 2018 si è registrato in Abruzzo e Lazio (-4,1%), quello più contenuto in Puglia (-0,4%). Tra le località di montagna o lago la maggiore variazione negativa è in Umbria (-4,5%) e, a seguire, in Abruzzo (-3,9%), mentre in Friuli Venezia Giulia si è rilevata una sostanziale stabilità.


Santa Margherita Ligure, nota località della riviera ligure orientale, si conferma ancora una volta in cima alla classifica delle principali località turistiche per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, con valori pari a 13.000 €/mq. Completano il podio Capri con 12.800 €/mq e Forte dei Marmi con 12.700 €/mq.

A seguire, si trovano le più rinomate località montane italiane: Madonna di Campiglio, Courmayeur e Cortina d’Ampezzo.

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TECNOCASA: GLI AFFITTI PIÙ ALTI A BOLOGNA E A MILANO

Le tipologie più affittate sono i bilocali (40,7%), a seguire il trilocale (34,7%)

Rented House Keys With Green House Keychain On Wooden Table

Nel secondo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2,3% per i monolocali, +2,0% per i bilocali e +2,6% per i trilocali. Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo. Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+8,9%, +8,2% e +7,2%) e Milano (+4,2%, +4,3% e +3,5%). Questi i dati di un recente studio di Tecnocasa. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Infatti, i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Sempre alta l’attenzione ai costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento.

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IMMOBILI: CHI COMPRA DI PIÙ? E COSA?

Gli under 44 prediligono l'acquisto all'affitto. E di una casa che reputano definitiva

Il 2018 si chiude confermando la debolezza della dinamica dei prezzi delle abitazioni che calano nuovamente rispetto all’anno precedente, come nel 2017, seppur in presenza di una crescita vivace dei volumi compravenduti. Lo dice una recente ricerca di Istat che precisa che a determinare questo andamento sono esclusivamente i prezzi delle abitazioni esistenti, mentre quelli della abitazioni nuove tornano a crescere dopo la flessione del 2017. A livello territoriale è il Nord-Est l’unica ripartizione a mostrare una crescita media annua del prezzo delle abitazioni, mentre il Nord-Ovest registra una flessione di appena un decimo di punto e il Centro e il Sud e Isole mostrano flessioni tendenziali dei prezzi delle abitazioni più marcate di quella nazionale.

MA CHI SONO COLORO CHE MAGGIORMENTE COMPRANO CASA?

L’Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato le scelte abitative degli under 44 a livello nazionale. L’analisi delle compravendite e delle locazioni realizzate nel secondo semestre del 2018 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete evidenzia che il 55,8% di chi ha acquistato casa ha meno di 44 anni. Mentre è salita la percentuale (+ 68%) di coloro che hanno optato per la locazione, evidentemente anche a causa dell’instabilità sul fronte occupazionale che non offre l’opportunità di fare progetti a lungo termine.
«Analizzando esclusivamente la fascia d’età fino ai 44 anni, spiega Fabiana Megliola responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa,
«si è evidenziato che negli ultimi cinque anni la percentuale di coloro che hanno acquistato casa è passata dal 61,2% al 66,2%. Mentre sul fronte locazione si è registrato un leggero calo: dal 38,8% al 33,8%. Molto probabilmente il ribasso dei prezzi degli immobili e i mutui più accessibili, hanno fatto si che tra le fasce più giovani di età si optasse per l’acquisto e non più per la locazione. Soffermandosi solo sugli acquirenti under 44», prosegue Megliola, «dalla nostra analisi si è evidenziato che nell’86,7% dei casi hanno comprato casa come abitazione principale e nel 13,3% dei casi per investimento, confermando quindi l’investimento immobiliare come una scelta da realizzare in età più avanzata».

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TECNOCASA, ORESTE PASQUALI ANNUNCIA L’APERTURA DI NUOVE AGENZIE IN ITALIA E ALL’ESTERO

Per il 2019 sono previste 180 nuove aperture in Italia e circa 100-110 all'estero. Ad oggi Tecnocasa conta oltre 3.246 agenzie e 14mila addetti nel mondo

Oreste Pasquali, presidente di Tecnocasa Holding

di Patrizia Vieri

Prevista entro la fine dell’anno 180 nuove aperture in Italia e circa 100-110 all’estero per il Gruppo Tecnocasa, che conta oggi oltre 3.246 agenzie nel mondo (N.d.R.: dati a febbraio 2019), che operano nell’intermediazione immobiliare e nella mediazione creditizia. In Italia ad oggi le reti del Gruppo Tecnocasa in Franchising contano 2.237 punti vendita, così suddivisi: Tecnocasa settore residenziale (1.717); Tecnocasa immobili per l’impresa (72); Tecnorete settore residenziale (443); Tecnorete immobili per l’impresa(5).

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COMPRARE LA NUDA PROPRIETÀ DI UNA CASA QUANTO CONVIENE?

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nel secondo semestre del 2018 con l'ausilio delle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, ha realizzato un’analisi sulle compravendite di nuda proprietà, che offre ottimi spunti di riflessione per chi fosse in procinto di acquistare o vendere un immobile con questa formula

ph credit: Tecnocasa

di Samuel Belloni

Non capita spesso di vedere cartelli appesi alle vetrine delle agenzie immobiliari che sponsorizzano la vendita della nuda proprietà di una casa, ma è un’opportunità che esiste e che per chi compra e chi vende può trasformarsi in una scelta di vita davvero vantaggiosa.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nel secondo semestre del 2018 con l’ausilio delle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete, ha realizzato un’analisi sulle compravendite di nuda proprietà.

Da questa ricerca è risultato che il 72,2% delle compravendite analizzate era finalizzata all’investimento a lungo termine, mentre solo il 27,8% riguardava l’abitazione principale. Percentuali molto simili sono state registrate nel 2017, quando gli acquisti per investimento si attestavano al 72,7%, mentre nel primo semestre del 2018 la percentuale era intorno al 79,5%.

Ma che cosa significa comprare o vendere la nuda proprietà dell’immobile?

Dalla parte del venditore ossia l’usufruttuario

Vendere la nuda proprietà significa preservarsi il diritto di abitare in una casa per tutta la vita, sfruttando l’opportunità di incassare una cifra, che altro non è che il valore della casa, tenuto però conto del fatto che poiché si sceglie di restare dentro l’immobile, non potrà essere un prezzo pieno. L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. Può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Occorre mettere in conto che l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto. E questa è una clausola da non sottovalutare.

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COMPRARE CASA A SAN MARINO CONVIENE?

Da settembre 2017 con l’entrata in vigore di due nuove leggi, il mercato immobiliare Sammarinese si apre al mercato italiano ed estero.

Tre sono le possibilità di acquistare casa a San Marino, ce lo spiega
l’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, che è presente nella Repubblica di San Marino con un’agenzia affiliata attiva dal 2002 e ad oggi composta dal titolare coadiuvato da 7 risorse.

  • Residenza Elettiva: con un investimento su un immobile residenziale di un minimo di € 500.000,00 si può ottenere la residenza Sammarinese.
  • Residenza legata agli imprenditori: per avere la residenza in Repubblica, oltre ad un piano occupazionale, si devono investire almeno 75.000 € in un immobile di qualsiasi tipologia.
  • Casa Vacanza: si può comprare senza limite di spesa e con un’imposta del 10% sul valore del compravenduto, tuttavia in questo caso non si può eleggere qui il domicilio.

Nel 2018 inoltre è entrata in vigore una nuova legge legata al rilascio delle residenze a frontalieri che hanno lavorato a San Marino da almeno 15 anni, ogni anno saranno soddisfatte solo venti domande.

Le zone più richieste da chi acquista sono sicuramente le più servite, come il castello di Borgo Maggiore, Domagnano e Serravalle; un discorso a parte, essendo patrimonio dell’UNESCO, riguarda il centro storico di San Marino.

«L’offerta immobiliare», spiega Luca Chezzi, Affiliato Tecnocasa Rep. San Marino, «è composta prevalentemente da appartamenti, in maggioranza trilocali, e soluzioni semi-indipendenti come villette a schiera e bifamigliari. Le soluzioni indipendenti, di cui finora c’era poca offerta, diventano appetibili con le nuove leggi di cui sopra. La domanda immobiliare è costituita essenzialmente da giovani coppie o famiglie alla ricerca della prima casa con un budget che oscilla tra 180.000 e 250.000 €. Per quanto riguarda le locazioni», afferma Chezzi, «si riscontra una significativa difficoltà legata all’essere uno Stato Indipendente con regolamentazioni proprie ed anche per questo motivo il mercato turistico della seconda casa non è previsto. I canoni medi mensili per un bilocale sono di 500 € con contratto 3+2. Anche coloro che cercano una soluzione in locazione prediligono le zone più servite».

IMMOBILI, ORA LA DOMANDA PREDILIGE LE NUOVE COSTRUZIONI

Con il mercato in ripartenza anche gli immobili nuovi, che dalla crisi sono stati penalizzati, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderati visti i prezzi più bassi. Soprattutto nell’hinterland delle grandi città dove si era costruito molto negli anni del boom. Lo dice Tecnocasa, in base a una recente analisi di mercato che ha evidenziato che il 22,5% delle operazioni ha interessato il nuovo. La percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18%,6%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà. Infatti, anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei  prezzi che dal 2008 ad oggi si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato. In diverse realtà poi, metropoli e non, si segnala una ripartenza prudente dei nuovi cantieri.

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IL BOX È ANCORA UN BUON INVESTIMENTO?

Il mattone resta tuttora il bene rifugio preferito dagli italiani. Ma quanto rende mediamente un box nelle grandi città e quali sono i criteri di scelta?

Quanto rende un box e quanto un bilocale

Secondo una recente analisi di Tecnocasa i rendimenti annui lordi dei box sono mediamente più elevati di quelli degli appartamenti. Nelle grandi città, nel I semestre del 2018, siamo intorno a 6,1% del box contro il 5% di un bilocale. Tra le grandi città quelle che, nello stesso periodo, hanno registrato rendimenti più elevati sui box sono Bari (8,9%) seguita da Palermo (7,9%). Si tratta di città dove i prezzi dei box sono più contenuti rispetto alla media delle altre metropoli e questo incide positivamente sui rendimenti. Le case rendono maggiormente a Verona (5,9%) e Palermo (5,5%). In salita dello 0,1% il rendimento annuo lordo di Verona, Bologna, Napoli e Roma.

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COMPRARE PER INVESTIMENTO. QUANTO RENDE UN IMMOBILE?

Ecco quanto rende acquistare una casa per investimento nelle principali città italiane

di Pamela Bianchi

Secondo il rapporto pubblicato oggi da Istat, nel terzo trimestre 2018 il settore abitativo ha segnato variazioni congiunturali positive al Centro (+0,9%), nel Nord-est (+0,8%) e nelle Isole (+0,6%); negative nel Nord-ovest (-1,2%) e al Sud (-1,1%). Per il comparto economico si registrano  flessioni marcate nel Nord-ovest (-21,8%) e nel Nord-est (-11,6%), meno ampie nelle Isole (-6,1%) e al Sud (-3,4%) e segnali espansivi al Centro (+2,3%). Su base annua le transazioni immobiliari sono aumentate complessivamente dell’1,6%. E la crescita ha riguardato il comparto dell’abitativo (+3,9%) mentre l’economico registra un calo del 27,1%. Rispetto al terzo trimestre del 2017, l’incremento osservato per il settore abitativo nel periodo luglio-settembre interessa tutte le aree geografiche del Paese – Nord-est +7,3%, Isole +5,0%, Centro +4,7%, Nord-ovest +2,1%, Sud +1,9% – e tutte le tipologie di comuni (città metropolitane +3,3%, piccoli centri +4,5%). Lo stesso accade per la flessione registrata nel settore economico (N.d.R.: gli immobili adibiti ad uso economico sono considerati i fabbricati rurali, le unità immobiliari ad uso ufficio, ad uso artigianale, commerciale ed industriale) nel Nord-est -41,1%, Nord-ovest -26,6%, Centro -22,1%, Isole -17,1% e Sud -13,7%, città metropolitane -21,5% e piccoli centri -30,5%.

NELLA PRIMA PARTE PARTE DEL 2018 SI ATTESTANO AL 17,9%

Secondo un’analisi svolta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, sulla base delle compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete in Italia, nel primo semestre del 2018 è emerso che il 17,9% degli acquisti è stato concluso da investitori; il quadro è completato dal 77,0% di acquisti di prima casa e dal 5,1% di compravendite per la casa vacanza. Dall’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle grandi città italiane è emerso che il rendimento annuo lordo si è attestato intorno al 5,0%, in lieve crescita rispetto allo scorso anno.

Rispetto al primo semestre del 2017 la componente investitori è rimasta sostanzialmente invariata passando dal 17,6% all’attuale 17,9%.

Focalizzando l’attenzione su chi ha comprato per mettere a reddito, si registra che il 30,5% degli investitori ha un’età compresa tra 45 e 54 anni, seguito dai soggetti tra 35 e 44 anni (23,2%) e da coloro con un’età compresa tra 55 e 64 anni (21,0%). Il 75,8% degli investitori sono coppie e coppie con figli, mentre il 24,2% è single (celibi/nubili, separati, divorziati e vedovi). Percentuali molto simili si registravano anche nel primo semestre del 2017 quando coppie e coppie con figli si attestavano al 74,8%.

A comprare per investimento sono soprattutto imprenditori, liberi professionisti e impiegati che coprono il 79,7% di questo mercato, a seguire i pensionati con l’11,1%. Nel primo semestre del 2017 queste percentuali si attestavano rispettivamente al 76,5% e al 12,9%.

Buona parte degli acquisti per investimento si conclude senza l’ausilio degli istituti di credito (81,3%), mentre solo il 18,7% degli investitori ricorre al mutuo bancario.

Infine, la tipologia più richiesta da chi vuole mettere a reddito è il bilocale con il 35,8% delle preferenze, a seguire i trilocali (27,4%). Percentuali molto simili si registravano anche nel primo semestre del 2017 quando i bilocali erano scelti dal 35,5% degli investitori ed i trilocali dal 27,1%.

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CON 200 MILA EURO QUANTI MQ ABITATIVI COMPRO?

L'appartamento più piccolo si compra a Roma, a seguire a Milano e Firenze

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato questa analisi prendendo a riferimento il valore medio della tipologia immobiliare “medio usato” rilevato nel primo semestre del 2018 (sono quindi esclusi i top prices). Si sono considerate tutte le dieci grandi città. La metropoli nella quale si compra l’appartamento più piccolo è Roma, dove con 200 mila € si può avere un’abitazione di 67 mq, conseguenza di un prezzo medio che si attesta su 2966 € al mq. Se poi si volesse vivere nel centro della capitale bisognerebbe accontentarsi di una casa di soli 38 mq.

A seguire Milano checon la stessa cifra a disposizione, offre la possibilità di avere qualche metro quadro in più rispetto alla capitale, e cioè 70 mq.

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Decreto legge n. 63/2012 convertito con la legge 103/2012. Art. 3-bis (Semplificazioni per periodici web di piccole dimensioni): 1. Le testate periodiche realizzate unicamente su supporto informatico e diffuse unicamente per via telematica ovvero on line, i cui editori non abbiano fatto domanda di provvidenze, contributi o agevolazioni pubbliche e che conseguano ricavi annui da attività editoriale non superiori a 100.000 euro, non sono soggette agli obblighi stabiliti dall’articolo 5 della legge 8 febbraio 1948, n. 47, dall’articolo 1 della legge 5 agosto 1981, n. 416, e successive modificazioni, e dall’articolo 16 della legge 7 marzo 2001, n. 62, e ad esse non si applicano le disposizioni di cui alla delibera dell’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni n. 666/08/CONS del 26 novembre 2008, e successive modificazioni. 2. Ai fini del comma 1 per ricavi annui da attività editoriale si intendono i ricavi derivanti da abbonamenti e vendita in qualsiasi forma, ivi compresa l’offerta di singoli contenuti a pagamento, da pubblicità e sponsorizzazioni, da contratti e convenzioni con soggetti pubblici e privati.

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