di Enrico Gavazzi
Acquistare casa per i giovani diventa un obiettivo spesso irraggiungibile. Single o in coppia il discorso non cambia. Perché oltre ad avere necessità di un minimo budget iniziale in contanti poi devono mettere in conto altre spese, che a volte si ignorano oppure vengono semplicemente sottovalutate, come l’Iva, le imposte catastali e ipotecarie, quelle per sottoscrivere un mutuo, quelle notarili e infine la provvigione dell’agenzia immobiliare.
E poi le spese che si devono sostenere dopo. A tal riguardo Istat aveva realizzato una ricerca, che faceva riferimento al periodo 2006-2016 e prendendo in considerazione un campione di persone di età non superiore ai 35 anni, evidenziava che la spesa mensile per la casa si aggirava mediamente attorno alle 350 euro, con picchi di spesa che nel 2008 che hanno sfiorato quota 387,0 euro nel 2008, 383,0 nel 2009 e 371 euro nel 2011.
Per avere un’idea più precisa dei costi che un single oppure una giovane coppia potrebbe affrontare nell’approcciarsi a questo genere di acquisto, abbiamo chiesto il parere di Fabiana Megliola, Responsabile dell’ Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, da oltre 30 anni gruppo leader nel settore immobiliare in Italia e in Europa.
Un single o una giovane coppia, con differenti disponibilità di spesa, in quali quartieri di Milano, Napoli e Roma potrebbe acquistare un bilocale di 65 mq avendo a disposizione un capitale iniziale di 30 mila €, 50 mila € e 100 mila € e ricorrendo al mutuo?
Risponde Megliola: «Abbiamo considerato un mutuo di 25 anni, che copre l’80% del valore dell’immobile e al tasso fisso di 1,80.Il capitale a disposizione finanzia il restante 20% del valore dell’immobile. Abbiamo ipotizzato l’acquisto di un bilocale di 65 mq nelle città di Milano, Roma, Napoli. Ecco i risultati».
Milano
Capitale iniziale a disposizione: 30 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 150 mila €. Se si opta per una tipologia medio usata si possono prendere in considerazione i seguenti quartieri periferici :Certosa, Accursio, Bonola – Trenno, Bicocca Testi – Ca’ Granda, Gratosoglio.
Capitale iniziale a disposizione: 50 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 250 mila €. Se si opta per una tipologia medio usata si può prendere in considerazione un quartiere semicentrale come Gambara .
Capitale iniziale a disposizione: 100 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 500 mila €. Con una cifra importante come questa si può pensare di comprare un appartamento di tipologia signorile in ottimo stato nelle zone di Porta Romana – Crocetta, Wagner – De Angeli e Washington.
A Milano i tempi di vendita si aggirano intorno a 109 giorni.
Roma
Capitale iniziale a disposizione: 30 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 150 mila €. Se si opta per una tipologia medio usata si possono prendere in considerazione i seguenti quartieri periferici : Don Bosco, Casalotti.
Capitale iniziale a disposizione: 50 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 250 mila €. Se si opta per una tipologia medio usata si può prendere in considerazione quartieri semicentrali come Balduina, San Giovanni – Porta Metronio .
Capitale iniziale a disposizione: 100 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 500 mila €. Con una cifra importante come questa si può pensare di comprare un appartamento di tipologia signorile usata a Trastevere e signorile ristrutturata nel quartiere di San Lorenzo.
A Roma i tempi di vendita si aggirano intorno a 132 giorni.
Napoli
Capitale iniziale a disposizione: 30 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 150 mila €. Si potrebbe acquistare una tipologia medio usata a Soccavo – Epomeo e un immobile ben rifinito a Bagnoli.
Capitale iniziale a disposizione: 50 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 250 mila €. Se si opta per una tipologia medio usata si può prendere in considerazione quartieri come Posillipo e Vomero – Cilea.
Capitale iniziale a disposizione: 100 mila €
Con questa cifra si può acquistare un bilocale di 500 mila €. Con una cifra importante come questa si può pensare di comprare un appartamento di tipologia signorile ristrutturata in zona Petrarca – Orazio, una delle più pregiate di Napoli.
A Napoli i tempi di vendita si aggirano intorno a 117 giorni.
IL FONDO DI GARANZIA PER L’ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DELLA PRIMA CASA
Chi è in procinto di investire sul mattone deve anche sapere che il Ministero dell’Economia e delle Finanze offre una grande chance a chi ha il desiderio o necessità di comprare la sua prima abitazione grazie al suo Fondo di garanzia per l’acquisto e ristrutturazione prima casa al quale sono stati destinati ben 650 milioni di eur0, che potranno attivare circa 20 miliardi di euro di nuovi finanziamenti per l’acquisto della casa, per la precisione di immobili, non di lusso, da adibire ad abitazione principale del mutuatario anche con interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica.
Il Fondo è volto alla concessione di garanzie nella misura massima del 50 per cento della quota capitale di mutui ipotecari, di ammontare non superiore a 250mila euro milioni di euro e rappresenta un importante strumento di accesso al credito per la casa a favore dei cittadini, oltre che un immediato impulso alla crescita attraverso il rilancio del settore immobiliare, anche sotto il profilo dell’efficienza energetica. Nella pratica sostituisce e amplia il raggio d’azione del vecchio fondo “Giovani Coppie”, ora non più attivo. Difatti ora possono fare richiesta delle nuove garanzie tutti coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non siano proprietari di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquisiti per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Il Protocollo fissa tempi certi per l’operatività del Fondo: le Banche/Intermediari finanziari hanno trenta giorni lavorativi, dal momento della loro adesione all’iniziativa, per erogare il servizi ai cittadini, a patto che la Consap, società del MEF gestore del Fondo, abbia predisposto da almeno 30 giorni lavorativi il manuale d’uso per l’accesso delle stesse banche all’infrastruttura telematica.
Attivata la procedura, i cittadini potranno presentare le domande di accesso al Fondo direttamente alla Banca/Intermediario finanziario cui si richiede il mutuo ipotecario, utilizzando la modulistica disponibile sul sito del Dipartimento del Tesoro, sul sito della Consap e sui siti di tutte le Banche/Intermediari finanziari aderenti.
Gli elenchi delle banche aderenti al Protocollo presso le quali sarà possibile richiedere le garanzie statali sono invece disponibili sui siti della Consap SpA e dell’ABI.
E se a livello nazionale è stato fatto un grande passo, viene spontaneo chiedersi se a livello regionale sono previste agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le prime regioni da fare da apripista sono state la Lombardia, l’Emilia Romagna, il Friuli-Venezia Giulia e l’Umbria. Ad oggi però la Lombardia non ha bandi attivi per i giovani, ma è riuscita ad approvare una serie di delibere, proposte dall’assessore regionale alle Politiche sociali e abitative, Stefano Bolognini, che mettono in campo risorse per 38,2 milioni, destinati al contrasto dell’emergenza. L‘Emilia Romagna aveva un bando che è scaduto a giugno di quest’anno. Il Friuli-Venezia Giulia e l’Umbria restano le uniche due regioni che continuano a tendere una mano a chi aveva necessità di acquistare la sua prima casa fissando alcune regole.
In Friuli-Venezia Giulia possono presentare domanda di richiesta fondi solo persone maggiorenni che siano cittadini italiani, o cittadini di Stati appartenenti all’Unione europea e loro familiari, o cittadini extracomunitari titolari di permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo, o titolari di permesso di soggiorno di durata non inferiore ad un anno, e che alla data di presentazione della domanda siano anagraficamente residenti nel territorio regionale e lo siano da almeno ventiquattro mesi continuativi,ossia 2 anni (N.d.R.: nel caso di domanda presentata in forma associata è sufficiente che il requisito della residenza biennale nel territorio regionale sia posseduto da almeno uno dei due richiedenti). Inoltre non si può essere proprietari, nudi proprietari o usufruttuari di altri alloggi (N.d.R.: con esclusione di alloggi dichiarati inagibili, delle quote ereditarie, della nuda proprietà di alloggi in usufrutto a parenti o affini entro il secondo grado, della proprietà di alloggi con diritto di abitazione o con comodato d’uso gratuito da contratto registrato in capo a parenti o affini entro il secondo grado, di alloggi assegnati al coniuge o convivente di fatto o parte di una unione civile in sede di separazione personale o divorzio). Il requisito della proprietà deve essere posseduto oltre che dai richiedenti, anche da tutti i componenti del loro nucleo familiare; inoltre non si può avere beneficiato nei dieci anni precedenti di sovvenzioni, finanziamenti, agevolazioni o contributi per la “prima casa” in proprietà e avere posseduto, con riferimento al nucleo familiare, un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 29.000,00 euro. Nel caso in cui la domanda venga presentata da un soggetto che esce dal nucleo familiare di appartenenza, composto da più persone, per costituirne uno nuovo, il requisito del non possesso di altri alloggi è richiesto in capo al solo richiedente e non anche al resto del suo nucleo familiare, e sull’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) del nucleo familiare, è applicata una riduzione pari al 20%, o del 30% nel caso in cui il richiedente non superi i trentacinque anni di età. E’ possibile presentare una sola domanda e con riferimento ad un solo tipo di iniziativa. La domanda verrà registrata in via telematica e inserita in una lista d’attesa tramite un apposito sistema informatico; il documento cartaceo verrà poi inviato a Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia S.p.A. che si occuperà della gestione del procedimento contributivo. Le domande in lista saranno ammesse a contributo con deliberazione della Giunta regionale fino a concorrenza delle risorse di volta in volta disponibili. La mera presentazione della domanda e la sua registrazione informatica non dà diritto all’ottenimento del contributo. Nel corso del procedimento contributivo Banca Mediocredito richiederà la presentazione della documentazione prevista dal Regolamento (articoli 16 e 18) ossia: la planimetria catastale, il progetto sottoscritto da tecnico abilitato, il titolo abilitativo comunale ovvero S.C.I.A ovvero Comunicazione di Inizio Lavori al Comune, il contratto di compravendita definitivo ovvero decreto del Tribunale di trasferimento della proprietà, la documentazione di spesa debitamente quietanzata, la dichiarazione di regolare esecuzione sottoscritta dal Direttore dei lavori e il certificato di agibilità dell’immobile. I beneficiari dei contributi hanno l’obbligo di trasferire la dimora abituale nell’alloggio oggetto del contributo e richiedere al Comune la relativa residenza anagrafica , e di mantenerle per un periodo di cinque anni. Oltre che quello di non locare né alienare l’alloggio. L’inosservanza di tali obblighi comporta la revoca dagli incentivi e la restituzione degli importi eventualmente percepiti maggiorati degli interessi legali.
Molto vivace sotto il profilo dell’iniziativa anche la regione Umbria. Un ritorno quello del bonus casa – dopo uno stop di un paio d’anni – molto auspicato che mette a disposizione 500.000 euro, così suddivisi: 350.000 euro per le coppie coniugate o conviventi, 75.000 euro per le famiglie monoparentali e 75.000 euro per i single. Per accedere al contributo a fondo perduto, le diverse categorie previste dal bando dovranno corrispondere a determinate caratteristiche. Per giovani coppie, si intendono quelle che, alla data di pubblicazione del bando, sono coniugate o conviventi nel medesimo stato di famiglia anagrafico. Entrambi i componenti la coppia devono avere un’età inferiore ai 40 anni o compiere il 40esimo anno nel 2018. Fanno parte del nucleo familiare della coppia coniugata o convivente esclusivamente i componenti la coppia ed i figli iscritti nel medesimo stato di famiglia anagrafico. Sono ammesse al beneficio anche le coppie coniugate i cui componenti abbiano stati di famiglia anagrafici distinti, purché non sussista separazione legale. Il nucleo famigliare deve essere titolare di reddito e deve avere un Isee (indicatore della situazione economica equivalente) compreso tra 7.000 e 23.500 euro. Le famiglie monoparentali invece sono quelle composte da un solo genitore (vedovo/a, separato/a, celibe/nubile, divorziato/a) e da uno o più figli minorenni; possono far parte del nucleo familiare anagrafico anche figli maggiorenni, purché disabili, con invalidità pari o superiore al 70%. In questo caso, il reddito Isee deve essere compreso tra 6.000 e 20.000 euro. Per i single ossia i nuclei famigliari composti da una persona sola (vedovo/a, separato/a, celibe/nubile, divorziato/a) di età superiore a 35 anni o che compia il 35esimo anno di età nel 2018, il reddito Isee 2018 deve essere compreso tra 7.000 e 18.000 euro. Per tutti un solo must: la residenza anagrafica o la principale attività lavorativa in Umbria da almeno 24 mesi continuativi e la non titolarità di immobili ad uso abitativo. Inoltre la casa da acquistare deve essere ubicata in Umbria, deve fare parte di un fabbricato costituito da almeno due alloggi ed essere accatastata nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, deve avere una superficie utile non superiore a 95 mq e non deve essere di proprietà di ascendenti entro il secondo grado. Un passo importante quello del bonus casa che nasce nel 2011 ed è rimasto attivo fino al 2015: 818 le domande da parte di giovani coppie, nuclei monoparentali e single. Quelle accolte sono state 509, con la conseguente erogazione di contributi a fondo perduto per circa 13 milioni di euro. Di fatto, nel quadriennio coperto dai bandi, ogni tre giorni è stata acquistata una casa.
E i comuni? «A Milano l’Amministrazione comunale, pur non avendo disponibilità di fondi ad erogazione diretta per questa tipologia di residenti, sta operando su diverse direttrici che possono intercettarla e sostenerla», spiega l’assessore alla Casa e ai Lavori Pubblici del Comune di Milano, Gabriele Rabaiotti, laureato in Architettura al Politecnico di Milano, dove è anche Ricercatore del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani e insegna Analisi della città e del territorio, con un grande knowhow riguardo gli interventi di housing sociale e di progetti di rigenerazione in quartieri degradati e difficili di diverse città italiane lavori pubblici . «Penso innanzitutto alla promozione dell’edilizia convenzionata. Stiamo cercando di mettere in campo aree pubbliche residue a prezzo convenzionato e riduzione importante, anche intorno al 50%, degli oneri di urbanizzazione. Questo riguarda la vendita come la locazione, che vengono entrambe attuate a prezzo convenzionato. Si tratta di un meccanismo, già utilizzato nel nostro comune, che stiamo valutando di potenziare attraverso le regole del nuovo Pgt, il Piano di governo del territorio, di cui stiamo discutendo proprio in questi mesi, e che potrebbe trovare importanti applicazioni ad esempio nella disciplina della riqualificazione degli Scali ferroviari». Un ‘altra misura su cui Rabaiotti impiega molte energie è anche il piano di potenziamento dell’affitto, per restituire forza ed energia alla città, è la collaborazione con l’Agenzia sociale per la locazione ‘Milano Abitare’ per promuovere l’affitto a canone concordato. «L’Agenzia, convenzionata col Comune, opera con i privati, ed è capace di far incontrare i bisogni di chi sta cercando una nuova casa nel territorio milanese con quelli di proprietari che intendono offrire il loro appartamento in affitto», spiega. «Si tratta di un servizio che, per chi mette a disposizione il proprio alloggio a canone concordato, offre la possibilità di agevolazioni fiscali, una copertura in caso di morosità dell’inquilino, attraverso una garanzia a costo zero che assicura fino a 18 canoni al proprietario e due contributi a fondo perduto, uno dei quali dedicato all’eventuale ristrutturazione dell’alloggio. L’inquilino riesce invece ad affittare ad un canone accessibile, in media del 25-30% inferiore rispetto ai valori di mercato».
Oltre a molti piccoli proprietari, finora già due importanti gruppi immobiliari hanno aderito all’iniziativa: San Carlo Trieste spa, che ha messo a disposizione un migliaio di appartamenti in zona Lorenteggio e il Fondo Ca’ Granda, che invece ne ha distribuiti circa 600 in tutta la città. Un’ offerta che potrebbe intercettare più facilmente i giovani e le giovani coppie. «Un’altra scommessa che abbiamo deciso di fare, sempre relativa al tema dell’affitto accessibile», prosegue, «è quella che riguarda l’antica cascina Boldinasco di via De Lemene, nella zona limitrofa al Montestella: un ampio complesso edilizio di proprietà comunale che, grazie ai fondi europei stanziati con il programma Pon Metro, verrà concesso tramite un bando pubblico, in uscita entro l’anno, per venire riqualificato e in seguito destinato ad alloggi da affittare a canone convenzionato per ottenere un servizio abitativo fondato sulla reciprocità e sulla collaborazione. Un progetto di co-housing, insomma, che rappresenta un modello di gestione condivisa innovativo per la città: dei 40 alloggi complessivi che dovranno essere realizzati, l’80% sarà messo in affitto per periodi medio-lunghi, mentre il restante 20% sarà destinato a persone in difficoltà individuate dal gruppo comunale di Coordinamento per l’emergenza abitativa, ospitate con contratti di locazione transitoria». E per quanto riguarda l’Erp, (N.d.R.: Edilizia residenziale pubblica), che cosa prevede il nuovo regolamento ? «Dedica il 20% delle case popolari in assegnazione alle famiglie di nuova formazione, quindi tra gli appartamenti disponibili una quota verrà offerta ai nuovi nuclei. Questo però accadrà a partire dall’anno prossimo, perché per quanto riguarda il Comune di Milano il nuovo regolamento entrerà in vigore appunto nel 2019. In genere le assegnazioni variano tra le 700 e le mille all’anno, con tempistiche variabili che dipendono dalla posizione occupata in graduatoria», conclude.
FONDO DI GARANZIA PER L’ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DELLA PRIMA CASA
Le regioni dov’è stato maggiormente richiesto e le fasce di età dei richiedenti
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