di Massimo Bossani
Domenica 30 settembre, si celebrerà la prima giornata nazionale della prevenzione sismica, con un nome che riassume il significato e l’obiettivo di questa iniziativa “Diamoci una scossa”. Architetti e ingegneri scenderanno in campo in 500 piazze italiane. Una campagna per sensibilizzare le persone alla prevenzione che interesserà tutta l’Italia da Nord a Sud, il cui scopo è e sarà quello spiegare agli italiani, perché devono monitorare gli appartamenti, gli edifici dove vivono, partita il 20 settembre e che terminerà il 20 novembre. A pochi giorni dalla promulgazione del Def (N.d.R.: il più importante strumento di programmazione economica del Governo che riporta gli obiettivi di politica economica del paese, le stime sull’andamento delle finanze pubbliche e dell’economia nazionale e le riforme che il governo intende attuare) in attesa della Legge di Bilancio 2019 e dell’arrivo del Decreto Genova, firmato oggi dal presidente della Repubblica Sergio Mattarella. Il testo del decreto era giunto al Quirinale stamattina, ma il decreto legge nella forma definitiva predisposto per la firma, è arrivato al presidente della Repubblica alle 14.30, che lo ha firmato alle 17. Claudio Gemme, da voci di Governo, è considerato il primo della lista per potere assumere il ruolo di commissario straordinario per Genova. Genovese, proviene da Fincantieri, è presidente di Fincantieri SI. E’ stato prima in Finmeccanica e poi alla Ansaldo. Ha lavorato a lungo all’estero, in Russia, in Germania e in Giappone. Ma finora non ci sono ancora comunicazioni ufficiali sul suo incarico.
Quali le novità scaturite dalla discussione in Commissione Bilancio della Camera? Vanno segnalati gli interventi di riqualificazione energetica combinati con quelli di riduzione del rischio sismico, realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali. Interventi combinati che prevedono una, una detrazione riservata alle spese per la riqualificazione energetica (normalmente pari al 70 o 75%, a seconda dei casi), incrementata all’80 o 85%, nel caso in cui gli interventi determinino il passaggio, rispettivamente, a una o a due classi di rischio inferiore. Il massimale per gli interventi combinati è pari alla somma dei massimali già operanti per le due categorie di interventi: 40 mila più 96 mila, ovvero 136 mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari del condominio.
E l’incentivo si applica se l’edificio è ubicato nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Insomma una bella spinta al bonus sismico che in passato non è mai decollato. Va anche detto però che la nuova detrazione, che fonde ecobonus e sismabonus, non si sostituisce all’incentivo per la messa in sicurezza sismica degli edifici, che resta comunque in vigore così come previsto dalla manovra dello scorso anno. In pratica di tratta di un incentivo aggiuntivo sia rispetto all’eco-bonus sia al Sisma Bonus fino ad ora in vigore.
MA PERCHE E’ COSI IMPORTANTE VERIFICARE LO STATO DI SALUTE DELLA CASA?
«Una valutazione dello stato di salute del proprio edificio è fondamentale», spiega l’ingegnere Massimo Mariani, Consigliere Nazionale degli Ingegneri con delega al Consolidamento strutturale degli Edifici e al Rischio Sismico e Componente del Comitato Tecnico Scientifico del Commissario del Sisma in Italia Centrale, «e non in funzione del timore di un possibile terremoto che magari non arriverà mai, perché si ha la fortuna di abitare in una zona non sismogenetica», ci tiene a precisare. «Ma perché le scosse non sono un fenomeno circoscritto, le onde d’urto si propagano interessando anche le strutture delle zone circostanti. L’energia di un terremoto non si perde, il ripetersi delle scosse porta sempre a una debilitazione degli edifici che non sono elastici e accumulano, conservano una memoria di tutto ciò che accade». C’é chi preferisce mettere la testa sotto la sabbia perché pensa che per rendere la propria abitazione a prova di sisma occorra fare interventi invasivi che prevedono l’evacuazione dalla propria abitazione. «Ma non è così perché spesso basta intervenire all’esterno e solo in alcuni nuclei interni. Quella di “Diamoci una scossa” è un’iniziativa che interesserà a tappeto tutte le città d’Italia offrendo un’opportunità di controllo a tutti. Perché tutte le case necessitano di un’analisi, nessuna esclusa. Basta fare un giro nelle zone dell’Italia Centrale, e non solo, e guardare le case costruite vicino alla fascia appenninica. Gli edifici mostrano le cicatrici del loro passato che non tutti riescono a vedere. Bisogna acquisire consapevolezza di questi fattori e rendersi conto che tutti noi viviamo in case che hanno necessità di essere consolidate dal punto di vista statico e non solo dinamico. Richiedere una visita è un iter importante, perché aiuta a capire i difetti e le reali necessità». Centinaia i gazebo in piazza, ma per chi il 30 non potrà richiedere la visita nei gazebo quali opportunità restano? «Basta chiamare gli Ordini degli Architetti e degli Ingegneri regionali e chiedere una visita. Chi abita in condominio portrà andarsi ad informare, ma poi per testare un palazzo occorre che la richiesta venga fatta dal legale rappresentante ossia dall’amministratore di condominio». Si è parlato molto di Open BIM, c’è chi lo ha confuso con il fascicolo del fabbricato. «Il Fascicolo del Fabbricato, ossia quel documento che dovrebbe raccontarci la storia di un palazzo dalle sue origini in avanti, è ancora in standby. Per Open BIM invece si intende un approccio universale per la collaborazione durante le fasi di progettazione, realizzazione e messa in esercizio degli edifici basato su standard e flussi di lavoro aperti». Ma che cosa occorre fare per cambiare le cose e non restare più fermi sulla linea del via? La progettazione proiettata in 30 anni non paga mai. E poi l’inattuabilità delle opere o del loro ripristino spesso viene giustificata con la mancanza di denaro. «Per uscire dal guado», prosegue Mariani, «occorre fare soltanto due cose: un censimento delle opere e una graduatoria che preveda una gerarchia di interventi affinché anche le necessità di spesa non siano inizialmente troppe esose e i fondi vengano erogati con criteri precisi».
Per sapere perché e da chi è nata l’esigenza di offrire l’opportunità di testare la propria abitazione, What-u lo ha chiesto all’ingegnere Giovanni Cardinale, Vice presidente Consiglio Nazionale Ingegneri, componente del Comitato Tecnico Scientifico dell’evento “Diamoci una Scossa”, componente delle commissioni del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici che hanno emanato le Norme tecniche e soprattutto il decreto e relativo allegato tecnico collegato alle agevolazioni fiscali note come “Sisma bonus”. «La Fondazione INARCASSA, il Consiglio nazionale ingegneri e il Consiglio nazionale architetti si sono fatti interpreti della necessità sviluppare la cultura della prevenzione attraverso la consapovelezza dello stato e della vulnerabilità della propria casa. In tutta Italia e non soltanto nelle aree più a rischio perché lo sviluppo di una cultura non può essere limitato dal perimetro della classificazione sismica del territorio. Conoscere le prestazioni strutturali della propria casa è una necessità , una utilità che ci consente di far fronte ai rischi di una riduzione di prestazione di sicurezza; non è solo il terremoto a mettere in crudi la stabilità di una costruzione esustente ma anche l’uso e le azioni dell’uomo in generale». Il valore aggiunto di questa iniziativa e quali obiettivi si propone sul medio e lungo termine? «Ingegneri ed architetti nelle piazze, i tecnici che faranno queste visite sono e saranno soprattutto testimonial della diffusione di provvedimenti legislativi ed incentivi fiscali poco conosciuti ai più. Con lo scopo di fare crescere la cultura della prevenzione e del rischio, fare conoscere le competenze tecniche esistenti, attivare un virtuoso processo di diagnosi e di terapia e di cultura della verifica costante del livello di prestazione di sicurezza della propria casa». La maggior parte delle persone conosce la sola possibilità di testare la casa sotto il profilo dell’efficientamento energetico ossia in base alla classe di merito. E poi in secondo piano il fattore sicurezza. Spesso viene prima la bolletta della sicurezza. 
«E’ un errore commesso dalle politiche nazionali», spiega l’architetto Walter Baricchi, Consigliere del Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, Coordinatore Dipartimento Cooperazione,solidarietà e protezione civile, «perché l’efficientamento energetico gode di finanziamenti dell’Unione Europea quindi significa che in quella sede c’è stata una azione politica di sostegno a questa azione mentre è completamente mancata analoga concertazione sul fronte, a mio avviso prioritario, della sicurezza dell’abitare. In questo è stata anche assente una politica nazionale sulla necessità e obbligo di una corretta manutenzione programmata e un monitoraggio del patrimonio immobiliare italiano. A maggior ragione, dopo il bilancio dell’ultimo decennio, segnato dalla sequenza ravvicinata di eventi con un’incidenza calamitosa molto elevata (N.d.R.: da L’Aquila a Casamicciola), è indispensabile che le istituzioni dello Stato, a carattere nazionale e regionale, attuino politiche volte alla rigenerazione e riqualificazione urbana coniugando qualità dell’abitare con la sicurezza dell’abitare». Si è parlato e si continua a parlare tanto di fascicolo del fabbricato, ma poi tutto si è fermato alle intenzioni. «Da lungo tempo è nell’interesse della Rete delle Professioni Tecniche con la speranza che questo strumento indispensabile si concretizzi. Purtroppo è stato fortemente contrastato come ulteriore balzello sulle proprietà edilizie (N.d.R.: in particolare piccole e medie proprietà). Credo invece che sia un documento indispensabile nell’ottica anche della trasparenza e completezza della informazione, sia per il proprietario che per l’utente in generale potendo costituire una vera e propria cartella clinica dell’unità abitativa». Il 30 settembre, grazie all’iniziativa “Diamoci una scossa”, nelle principali piazze italiane si parlerà di prevenzione, ma anche come va attenzionata una casa, di nuove tecniche di efficientamento. «In Italia abbiamo un patrimonio edilizio obsoleto, non solo quello storicamente formatosi nei secoli passati ma anche quello derivata dalla espansione edilizia del dopoguerra fino alla fine degli anni ’90. In particolare quello compreso tra gli anni Cinquanta e Ottanta, non risponde alle normative vigenti sulla sicurezza ma anche a una qualità del costruito minima che in carenza manutentiva evidenzia un progressivo degrado della qualità del costruito. Gli edifici sono stati costruiti nel rispetto, si spera, dei requisiti normativi e prestazionali della propria epoca. Certo che le condizioni attuali rispondono in modo più efficiente ai fattori di rischio, ma anche un “vecchio” edificio può essere “sicuro” se ne è assicurata la manutenzione continua, il rispetto delle soluzioni strutturali e, nel caso, l’adeguamento anche con soluzioni non invasive, che ne consento una maggiore resilienza».
Le opere non sono eterne purtroppo nemmeno il ponte Morandi. «Il ponte Morandi negli anni Sessanta era un eccezionale capolavoro di ingegneria, costruito per supportare un certo volume di traffico, che nel tempo è aumentato esponenzialmente anno dopo anno, non solo per numero di veicoli ma anche per pesi e di conseguenza le sollecitazioni alla struttura. La grandezza e il numero dei soli Tir che oggi passano sulle nostre strade, negli anni Sessanta erano inimmaginabili. Le opere non sono eterne. Ma se la manutenzione non viene assicurata aumentano le criticità e il loro limite di vita». Tanti i poli operativi finora creati per tenere sotto controllo le criticità degli edifici, ma poi come nascono e muoiono oppure passano di competenza in competenza, senza riuscire a fare nulla di concreto. Casa Italia chiude ma il suo programma resta in essere, Italia Sicura verrà gestita dal Miur, il compito di sviluppo delle infrastrutture idriche, altro capitolo finora gestito in collaborazione e di concerto con Italia Sicura, passerà al Ministero dell’Ambiente. Un vero peccato se si pensa al potenziale della forza lavoro della vostra rete. «La Rete delle Professioni tecniche comprende ben 9 categorie, rappresentando oltre 500mila iscritti, competenti, preparati, portatori di una specifica cultura e competenze tecnico-scientifiche. Quindi una straordinaria risorsa per il Paese. Purtroppo i traguardi della politica non hanno mai traguardato con una programmazione strategica il tema della rigenerazione urbana e della manutenzione del nostro ricchissimo patrimonio edilizio e architettonico. La nostra categoria come quella dei colleghi ingegneri e delle altre professioni intellettuali, ha anche un compito di natura sociale che è quello di concorrere alle campagne di informazione e sensibilizzazione del cittadino, ma ha bisogno di un supporto concreto delle istituzioni politiche. Il nostro apporto non vuole fermarsi alla campagna di sensibilizzazione del 30 settembre, ma assicurare una azione continua nel tempo concorrendo a formare la cultura della prevenzione». Che dire: un messaggio sempre più fortechiaro lanciato alle istituzioni politiche.
A PROPOSITO DI CLASSE ENERGETICA
LA DUCALE/gruppo TECNOCASA
«Per quanto riguarda le nuove costruzioni, “essere in classe A” è ormai un obbligo per tutti gli operatori nel settore dello sviluppo immobiliare», spiega l’ingegnere Daniele Veneri, Pianificazione e Controllo Commesse de La Ducale SpA (società di sviluppo immobiliare Tecnocasa). «Una volta il cliente associava il concetto di risparmio energetico alla classe di un elettrodomestico come ad esempio quella di un frigorifero. Oggi invece quando si parla di risparmio energetico l’associazione diretta si fa con la casa, a conferma che il cliente è sempre più attento ed è interessato a ridurre gli sprechi che derivano da un’abitazione in classe energetica bassa. Infatti, già in fase di valutazione dell’unità, i futuri acquirenti chiedono se l’immobile sarà in classe A e quali saranno le relative spese condominiali. Sono informati e sanno che il valore di acquisto sarà più elevato rispetto ad una classe B o ad un usato di almeno il 10%, ma comprendono che recupereranno questo maggior esborso iniziale con un basso importo di spese condominiali per quanto attiene al riscaldamento. Quanto ai prezzi, ad esempio, il cantiere de La Ducale Spa, ubicato a Vanzago, (in provincia di Milano) ha quotazioni di Euro 2.250 al mq per abitazioni in classe A, che scendono a Euro 2.000 al mq per quelli in classe B”. La classe energetica si calcola infatti in base a quanto combustibile si consuma all’anno per ogni metro quadro di superficie riscaldata. Più la classe è elevata e meno energia è necessaria per riscaldare un metro quadro di abitazione. E non bisogna dimenticare che “essere in classe A” non implica solo un risparmio energetico, ma anche un maggior comfort ed un’attenzione maggiore nella scelta dei materiali di costruzione».
CORPORATE -DIVISIONE RE/MAX ITALIA. Servizi Immobiliari per le Istituzioni e Grandi Clienti
«Ad oggi il criterio della certificazione non è un criterio decisivo nelle scelte delle compravendite immobiliari, sta conquistando più spazio rispetto al passato ma è ancora residuale», spiega Alessandro Bianchi, Ceo RE/MAX Corporate-Divisione di RE/MAX Italia – Servizi immobiliari per Istituzioni e dei Grandi clienti. «Sulla base di una indagine realizzata interna alla nostra rete di consulenti immobiliari RE/MAX , che oggi conta oltre 3.200 professionisti del settore che operano in tutta Italia in oltre 400 agenzie immobiliari affiliate al gruppo, è emerso che oltre il 60% delle vendite viene fatta su immobili di classe energetica G e il 30% si colloca nelle classi E e F. Solo il/8% del numero di compravendite coinvolge immobili in classe energetica A e B. Nella mentalità del mediatore immobiliare l’attestato assume una rilevanza del tutto residuale, la prova è legata al fatto che, spesso, il proprietario cerca sempre di andare ad individuare l’operatore che rilascia il certificato al minor costo possibile. Questo evidenzia come non venga percepita la capacità del certificato energetico di incidere sul presso e sulla vendibilità dell’immobile. Un altro aspetto che riscontriamo è il fatto stesso che tra le parti, acquirente e venditore, venga dato atto che il certificato venga consegnato al rogito e che difficilmente l’acquirente ne prenda completa visione prima della sottoscrizione della proposta d’acquisto, questo ad oggi rappresenta una effettiva scarda rilevanza del Certificato Energetico nell’ambito del processo decisionale dell’acquirente oppure della formazione del prezzo di vendita dell’immobile stesso. A fronte della crisi registrata nel mercato immobiliare, a cui è seguita una ripresa delle compravendite, dobbiamo sottolineare che questa ha riguardato prevalentemente immobili abbastanza vetusti per i quali i prezzi sono scesi notevolmente, segnando una fatica del mercato ad assorbire le prime abitazioni realizzate in classe A. Ad oggi nel residenziale i criteri di scelta riguardano ancora la location, la presenza di servizi, la luminosità, la silenziosità, la tipologia immobiliare, la fascia di prezzo, purtroppo il criterio della certificazione energetica arriva ancora per ultimo. Le cose cambiano oggi, in ambito residenziale, quando l’acquirente è rappresentato da una coppia giovane con un elevato livello culturale in questo caso la sensibilità è diversa e anche la consapevolezza e la competenza sono diverse.C’è da fare invece una distinzione tra quanto riguarda il mercato residenziale e il mercato degli immobili non residenziali: commerciale, terziario o produttivo. Quando si entra nel mondo delle aziende e quindi si ha maggiore attenzione al bilancio societario e più spesso anche maggiori competenze, l’efficienza energetica degli immobili acquisisce una rilevanza totalmente diversa. Segmento classico è quello dell’office o anche del logistic dove l’efficienza energetica dell’asset assume nella gestione una rilevanza centrale e quindi nel momento dell’acquisto c’è una sensibilità e un’attenzione completamente diversa. Ugualmente diverso è l’approccio degli operatori professionali, ad esempio i fondi immobiliari che si trovano a gestire portafogli immobiliari complessi. In questo caso è evidente quanto l’efficienza energetica rivesta una rilevanza di grado elevato e quindi si pone il problema di aumentare il valore degli immobili e anche la loro capacità di produrre un reddito andando ad incidere su questi valori che, ad oggi, sono ancora troppo poco aiutati dalle necessarie agevolazioni fiscali, sarebbe quindi opportuno rivedere questi parametri a livello legislativo».