Acquistare una casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato: questo l’obiettivo di chi si affaccia al mercato delle aste immobiliari, partecipando all’aggiudicazione dell’immobile individuato. Tuttavia il settore delle esecuzioni giudiziarie in Italia non è di semplice interpretazione e le sue dinamiche, i suoi risvolti e trend necessitano di un’attenta valutazione da parte di esperti. Poiché Tecnocasa ha implementato i suoi servizi offrendo supporto anche su questo fronte grazie alla collaborazione con RES Credit Management, società facente capo al Gruppo Frascino, partecipata per l’appunto dal Gruppo Tecnocasa, specializzata nella gestione del credito ipotecario e nell’ottimizzazione dei processi di dismissione delle garanzie immobiliari per conto di banche ed investitori istituzionali, What-u ha intervistato Luca Olivieri, l’amministratore delegato Res Credit Management per saperne un po’ di più.
Come ci si approccia a questo tipologia di acquisto?
«Innanzitutto va detto che non sempre l’obiettivo primario di chi si affaccia al mercato delle aste immobiliare sia quello di acquistare a sconto rispetto al mercato. Anche se questo rimane un driver importante per i partecipanti, nelle grandi città lo scostamento tra i prezzi ottenuti in asta ed i prezzi di mercato è minimo. Va anche detto che una comparazione è complessa poiché la qualità dei beni in asta e la difficoltà oggettiva nell’effettuare sopraluoghi sono variabili che non vengono tenute in considerazioni quando si fanno comparazioni aggregate. Fatta questa premessa fondamentale, l’attività di RES si basa proprio nell’avvicinare alle aste immobiliari una platea di partecipanti più ampia possibile con l’obiettivo da un lato di massimizzare le performance di recupero per banche ed investitori in NPL, dall’altro di allargare lo spettro di ricerca di investitori immobiliari, imprese e famiglie. Per fare questo, RES si avvale di personale specializzato, delle reti immobiliari e creditizie del Gruppo Tecnocasa e da un pool di legali del Gruppo Frascino».
C’è chi tenta di acquistare una casa all’asta optando per il fai-da-te. Quali sono i pro e i contro?
«Dipende dalla tipologia di immobile e dall’esperienza del partecipante. Su tipologie complesse (industriali, commerciali, artigianali, terreni) il fai-da-te quasi non esiste visto che si ricorre quasi sempre all’esperienza di professionisti e tecnici. Sul residenziale, soprattutto quando parliamo di famiglie e persone fisiche, i rischi di un approccio semplicistico fai-da-te aumentano. Si rischia infatti di non avere un’idea puntuale sul valore di mercato, ma anche sull’ammontare di eventuali lavori di ristrutturazione. Va detto inoltre che farsi accompagnare nel processo da operatori specializzati riduce il tempo necessario per predisporre l’offerta ed evitare problematiche».
Le quotazioni (base asta) degli immobili però non sono più convenienti come un tempo quando addirittura le aste andavano deserte seppur per altri motivi….
«Negli ultimi 5 anni si è assistito a una graduale riduzione del tasso di sconto, questo è evidente. I fattori sono molti: sicuramente l’aumento delle transazioni immobiliari ha incentivato a guardare anche al mercato delle aste; la graduale ripresa economica ha portato maggiore interesse al mattone visti anche i tassi d’interesse al minimo storico; inoltre lo stock di immobili in asta è cresciuto esponenzialmente e grazie all’attività di pubblicizzazione svolta da operatori specialisti ora cuba per un ammontare non trascurabile delle transazioni nazionali».
Come si fa a fare un buon affare?
«La domanda andrebbe posta “come si può evitare un cattivo acquisto”. La risposta è semplice: è necessario la conoscenza dettagliata del bene e la comprensione dei rischi e delle opportunità».
Un grande problema quando si compra una casa all’asta è gestire la parte finanziaria, quindi caparra con assegno circolare, richiesta di mutuo… chi non se la sente di affrontare questa trafila, che cosa può fare?
«Ritengo che il problema principale non sia tanto la questione della caparra etc…, ma quello della trafila burocratica. Come spesso accade in Italia, anche questa attività economica è fortemente frenata dalla burocrazia ed è comprensibile che molti potenziali acquirenti ne siano condizionati. La soluzione è la fornitura di servizi completi ai nostri clienti: dalla ricerca, alla valutazione, alla predisposizione della documentazione per il tribunale o per i professionisti delegati».
L’errore da non fare mai?
«Compiere azioni economiche senza conoscerne i rischi».
I piani di RES Credit post pandemia?
«Rimangono quelli che hanno portato il Gruppo Frascino a compiere questo investimento in partnership con il Gruppo Tecnocasa. Ossia ampliamento della base della nostra clientela grazie alla qualità dei nostri servizi, dei prodotti offerti grazie alle leve operative sia di Tecnocasa che del Gruppo Frascino e della sua holding operativa Credit Network & Finance SpA, mantenendo un approccio flessibile, restando sempre pronti a modificare il nostro posizionamento strategico con la massima rapidità grazie alla forza operativa dei nostri soci».