Il mercato immobiliare italiano, dopo l’euforia post pandemica, mostra segnali di appannamento e consolida i timori emersi a inizio anno. Infatti, in un quadro macroeconomico diventato meno favorevole, le possibilità di accesso alla proprietà si sono fatte più problematiche, mettendo fuori gioco molte famiglie, con ripercussioni rilevanti sul numero di compravendite.
È questa la fotografia del 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, il rapporto che fornisce agli operatori un quadro puntuale del panorama italiano e approfondisce le performance immobiliari dei 13 principali mercati del Paese: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Il contesto macroeconomico, tra fiducia e incognite
Anche se nel primo semestre 2023 si è consolidata la discesa del prezzo del gas e dei principali energetici, che ha trascinato verso il basso la componente volatile dell’inflazione, resta tuttavia elevata la componente core, nonostante il progressivo inasprimento delle politiche monetarie sia negli Stati Uniti, sia in Europa, che continua ad impattare sul potere d’acquisto delle famiglie. “Per la prima volta la Fed ha optato per un mese di pausa nella stretta monetaria, mentre la BCE ha continuato ad aumentare i tassi d’interesse. Questo è un quadro che preoccupa gli operatori economici, sebbene il 2023 stia procedendo più speditamente rispetto alle prospettive formulate dalle principali istituzioni economiche internazionali”, ha detto Lucio Poma, Chief Economist Nomisma. L’anno pandemico aveva raffreddato i prezzi delle materie prime, in primis il petrolio, spingendo alcuni Paesi, fra cui Italia e Giappone, in deflazione. Ma la ripresa dell’economia mondiale ha trainato i prezzi di materie prime, energia e beni finali, spingendo l’inflazione oltre le due cifre. In barba ai risultati, il Fondo monetario internazionale non prevede una recessione, bensì una crescita globale del 2,8% quest’anno e del 3% nel 2024. Positivi sono anche i numeri del nostro Paese. “L’Italia ha chiuso il 2022 con un tasso di crescita eccezionale (+3,9%), superiore a quello mondiale, cinese, americano, europeo e doppio di quello tedesco. Il 2023 appare ben avviato, con un aumento del PIL nel primo trimestre del +0,5% ed una previsione di chiusura d’anno di +1,2%”, ha osservato Lucio Poma.
L’eccellente andamento industriale, unito all’incremento occupazionale e alla diminuzione della disoccupazione, ha favorito infatti un miglioramento del clima di fiducia dei consumatori. “Il clima economico favorevole è tuttavia minacciato da alcune incognite. L’inflazione flette lentamente ed erode il potere d’acquisto delle famiglie. I prezzi energetici sono crollati, assieme a quelli delle materie prime, ma non è detto che le imprese considereranno questo miglioramento di contesto sufficientemente stabile per azionare la leva salariale verso l’alto. Un ultimo elemento di incertezza è rappresentato dalla recessione tecnica tedesca: la Germania è il maggiore competitor sui principali mercati manifatturieri dell’Italia, ma allo stesso tempo è anche il principale mercato di sbocco delle esportazioni italiane”, ha concluso Lucio Poma.
La fragilità delle famiglie e i maggiori rischi delle banche
Secondo l’Osservatorio Immobiliare, all’interno di questo complesso scenario macroeconomico, le famiglie si sono trovate ad essere improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori esigui. A questo si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse che preclude a molti la possibilità di accedere al sostegno creditizio, che sostiene una quota rilevante degli aspiranti acquirenti. “Si registra un calo delle erogazioni di mutui con inevitabili ricadute sull’attività transattiva. A fare registrare le flessioni più marcate sono stati i mercati che più degli altri si erano dimostrati reattivi e vitali nella ripartenza post Covid, vale a dire quello di Milano e di Bologna”, ha spiegato Luca Dondi. In questa fase, le difficoltà di accesso alla proprietà di una quota crescente di domanda potenziale tenderanno ad aumentare, con conseguente ricorso a soluzioni locative, in attesa che le barriere all’ingresso oggi insormontabili tornino ad abbassarsi. “Famiglie, lavoratori, studenti e turisti devono competere per un’offerta di residenzialità privata divenuta troppo scarsa e orientata a privilegiare le soluzioni meno rischiose e più remunerative, come gli affitti a breve termine, a scapito delle frange più deboli. L’ulteriore incremento dei canoni ben sintetizza la pressione in atto e, al contempo, i rischi di marginalità che si prospettano se non scaturiranno iniziative per orientare in maniera diversa l’utilizzo del patrimonio residenziale. A coprire almeno in parte il fabbisogno abitativo in locazione potrebbero concorrere in misura più massiccia gli investitori istituzionali, che continuano invece a manifestare un interesse decisamente tiepido per il comparto”.
Se sul mercato al dettaglio l’interesse di famiglie e imprese è parso solo attenuato dal peggioramento del quadro macroeconomico, decisamente negativa è la situazione sul versante corporate, “Dove la prudenza degli operatori stranieri ha determinato un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 agli appena 2 miliardi dello stesso periodo di quest’anno. La debolezza ha interessato l’intero mercato, a conferma di un’accresciuta percezione di rischiosità complessiva”, ha concluso Luca Dondi.
Il monitoraggio dei mercati di riferimento,
Nella prima parte dell’anno, l’Indice Nomisma di performance evidenzia per il mercato immobiliare residenziale un’interruzione del trend di crescita, iniziato nel 2015 (se si esclude la parentesi pandemica). Solo a consuntivo d’anno, nel caso si confermi la flessione dell’Indice, si potrà parlare di inizio di una nuova fase riflessiva del mercato. In questa fase, l’eterogeneità delle dinamiche locali risulta piuttosto accentuata, con arretramenti in talune realtà, in particolare Milano, Roma e Bologna e progressi in altre, quali Padova, Venezia Mestre e Venezia laguna, Torino e Napoli. Nel primo semestre del 2023, nei 13 mercati primari, la risposta dei valori immobiliari è improntata, ancora una volta, alla rigidità (+1% semestrale per le abitazioni). L‘andamento dell’inflazione ha però fatto sì che l’incremento registrato non sia comunque riuscito a garantire un’effettiva salvaguardia in termini reali. “La variazione positiva che ha investito i valori immobiliari delle abitazioni è l’esito di aspettative di crescita dei prezzi da parte dell’offerta. Questo suggerisce la presenza sul mercato di una domanda ancora disponibile a interiorizzare gli aumenti imposti dalla parte offerente. Tuttavia, all’interno dei mercati monitorati, l’andamento dei valori mostra differenze dovute principalmente allo sfasamento temporale che ha caratterizzato le fasi di inversione del ciclo immobiliare. Ad esempio, se a Venezia Laguna i prezzi sono in calo per il terzo semestre consecutivo, a Milano la variazione dei prezzi è risultata doppia rispetto a quella media (+2,2% semestrale)”. Considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, l’Osservatorio rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente. La più recente congiuntura, invece, evidenzia l’interruzione di questa tendenza e mostra una contenuta crescita nel segmento residenziale. “Nello specifico, i tempi si sono allungati nei mercati di Bologna, Firenze e Roma, con un incremento nella Capitale quantificabile nell’ordine di un mese. L’indagine condotta sugli operatori del settore evidenzia come in media per vendere un’abitazione siano necessari poco più di 5 mesi”.
Il mercato della locazione
Per quanto concerne l’indice di performance relativo al mercato della locazione, emerge per il quarto semestre consecutivo, una crescita. “Le abitazioni locate nel 2022 ammontano complessivamente a poco meno del 6% dello stock disponibile. Considerando i valori locativi, la maggiore pressione della domanda ha determinato nel primo semestre dell’anno una crescita del +1,7%. Le variazioni più importanti riguardano i mercati di Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino ad arrivare al +3,7% rilevato a Bologna”.
L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo. “Negli ultimi 10 anni i tempi medi per locare un’abitazione si sono dimezzati, passando da 4 a 2 mesi. Il mercato più liquido è quello di Bologna, dove per affittare un’abitazione sono necessari soltanto 1,2 mesi”, ha spiegato Elena Molignoni.
Compravendite e affitti nel settore non residenziale
Anche nel 2022 è proseguita la lenta risalita del settore non residenziale con livelli di performance che tuttavia sono ancora negativi. “Il segmento terziario-commerciale ha fatto registrare una variazione annua delle compravendite pari al +3,3%. Il comparto uffici, per il secondo anno consecutivo, ha segnato una variazione annua positiva pari al 7,6%, mentre quello riferito ai negozi evidenzia un aumento del 4,7%”, ha proseguito la Molignoni. La debole risalita dei prezzi di uffici e negozi riferita al primo semestre 2023 è riconducibile ad un’inversione delle aspettative della parte offerente, che da negative sono tornate positive, e dalla contestuale riduzione del potere contrattuale della domanda. “Le variazioni dei canoni di locazione di uffici e negozi continuano ad essere trainate dai prezzi, con intensità analoghe. Si tratta di mercati di piccole dimensioni che, a giudizio degli operatori, sono risultati caratterizzati da stabilità sia dell’offerta che della domanda di immobili da locare”, ha concluso l’esperta.
Nomisma all’Opera su Superbonus 70% e Comunità Energetiche
In questo contesto meno favorevole per il mercato delle riqualificazioni, le novità apportate dall’approvazione della revisione della Direttiva Case Green e lo stop alla cessione del credito per i bonus edilizi hanno visto emergere negli ultimi mesi alcuni paradossi sul tema dell’efficientamento energetico nelle nostre città e sollevato un imperativo all’azione rivolto a mondo pubblico e privato. “Da un lato, la maturata consapevolezza della necessità di una riqualificazione profonda del patrimonio abitativo come leva cruciale per il raggiungimento degli obiettivi di neutralità climatica si sta scontrando con la mancanza di una cornice istituzionale e finanziaria che consenta di mantenere la promessa pubblica legata alla transizione ecologica e al bisogno di abitare che la vecchia cornice non era riuscita a mantenere”, ha spiegato Marco Marcatili. Di fronte allo sforzo di corresponsabilizzazione a cui tutti attori sono necessariamente chiamati, Nomisma intende fornire un suo contributo con una nuova proposta targata Nomisma Opera, che agevoli il processo del Superbonus in assenza di nuovi strumenti finanziari e di fronte a ridotte aliquote di detrazione fiscale. L’iniziativa – promossa dalla Bottaini Management, ICIE (Istituto Cooperativo per l’Innovazione), Ance Emilia e BCC Emilbanca – con una proposta chiavi in mano, consentirà di intervenire sulle sole parti comuni dei condomini con un mutuo chirografario di 7 anni, un preammortamento di un anno in cui chiudere i lavori e ottenere il beneficio fiscale ed energetico, con tassi a scelta al di sotto del 5%.
Nomisma all’opera sulle Comunità Energetiche
Sebbene i risultati finali del Superbonus 110% siano sembrati irrisori (circa il 3% dei 12,5 mln di edifici), gli impatti, nel bilancio generale, sono molteplici e molto più complessi, a partire da quello ambientale generato. In questo contesto, considerata la scelta ardita di 9 città italiane di accelerare gli sforzi, accettando la sfida dell’Unione Europea della Mission 100 Climate neutral and smart cities by 2030, stupisce come il tema della Casa non sia stato compreso nei Climate City Contracts siglati in queste città. “Su questo fronte, la prospettiva delle Forme di autoconsumo collettivo e di Comunità Energetiche Rinnovabili rappresenta una straordinaria opportunità per famiglie, imprese e amministrazioni, ancora poco conosciuta, anche nell’ottica di nuovi strumenti per il contrasto alla povertà energetica”, sostiene Marco Marcatili. In un mercato presidiato prevalentemente dalle utilities, dinanzi all’assenza di soggetti che coordinino e supportino condomini, interi quartieri o gruppi di imprese, Nomisma, assieme a Renael (Rete Nazionale Agenzie Energetiche Locali) e Fondazione Yunus, mette a disposizione una nuova offerta di servizi rivolta a P.A., imprese e cittadini, per la “messa a terra” delle forme di autoconsumo. Il nuovo “arranger” seguirà l’intero processo, a partire dalla selezione della tipologia di aggregazione più idonea, dalla selezione dei membri e definizione del soggetto giuridico, fino alla scrittura dello statuto, alla coprogettazione e individuazione e costruzione degli impianti.