Box in affitto, in vendita quando si fa un buon affare? E soprattutto dove? Nella seconda parte del 2022, secondo i dati dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa nelle grandi città, i prezzi dei box avevano subito un aumento dell’1,6% e quelli dei posti auto dell’1,7%. In tutte le metropoli i valori hanno poi continuato a salire ad eccezione di Napoli, dove si era registrata una discesa per i valori dei box. Mentre a Palermo e a Torino il ribasso aveva interessato i posti auto.
Milano (+2,6% e +2,5%), Roma (+3,5% e + 2,5%) e Firenze (+2,7% e +2,6%) sono le città in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente
E ora? «Rispetto a un anno fa», spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, «si evidenza un incremento della percentuale delle compravendite di box (passati da 73,9% a 74,1%), naturale conseguenza del trend delle compravendite delle abitazioni. Nella maggioranza dei casi chi acquista un box lo fa per utilizzarlo, ma c’è anche una discreta percentuale che lo acquista per metterlo a reddito (47,5%) dal momento che garantisce una semplicità di gestione e un rendimento annuo lordo del 6,5%».
Sul mercato dei box comprano prevalentemente famiglie (72,9%) e acquirenti con età compresa tra 45 e 64 anni (52,9%). La maggioranza desidera acquistare il box auto vicino all’abitazione. Si registra una maggiore domanda, anche per investimento, soprattutto nelle zone prive di aree per parcheggiare. Apprezzata è anche la presenza di uno spazio scooter. Nelle nuove costruzioni è richiesta la possibilità di ricarica elettrica o la predisposizione per poterla eventualmente installare
Dai dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, nel 2023 si conferma il trend di crescita relativamente al numero di transazioni di garage/box. Segnale di un continuo interesse verso questa tipologia di pertinenza, dovuto a diversi fattori, tra cui il limitato numero di parcheggi nelle grandi aree urbane, il crescente numero di automobili per nucleo familiare e un più intenso utilizzo dell’automobile in seguito alla pandemia. «Confrontando i dati disponibili relativi al periodo dal 1 gennaio al 31 agosto 2023 con lo stesso periodo degli anni precedenti, si osserva un lieve rallentamento del numero di affitti, probabilmente dovuto all’inflazione. Questo fenomeno sta già contribuendo a far rallentare i prezzi degli affitti, a fronte di un continuo aumento dei prezzi di vendita», spiega Dario Castiglia, Ceo e Founder RE/MAX Italia.
Secondo i dati forniti da RE/MAX relativi ai prezzi calcolati sul periodo dal 1 gennaio al 31 agosto, il costo medio mensile nazionale per l’affitto di un box aveva raggiunto un picco di 171 Euro mensili nel 2021, per poi scendere a 164 Euro nel 2022 ed attestarsi quindi a 154 Euro nel 2023. Mentre quello medio nazionale per l’acquisto, invece, si attesta intorno ai 30 mila euro, confermando comunque un trend in leggero aumento. «È a seguito di questa duplice dinamica che al momento il rendimento annuo lordo medio sta registrando una lieve flessione», sottolinea Castiglia. Ma qual è la motivazione preponderante per cui i garage/box vengono acquistati? L’utilizzo maggiore è quello personale. Il numero di box affittati sul totale dei box venduti è in diminuzione: si passa infatti dal 14% circa del 2021 e 2022 all’ 8% del 2023. «Questa tendenza è più evidente in regioni come Campania e Puglia al Sud; Toscana, Emilia-Romagna e Marche al Centro; Piemonte e Friuli al Nord. Più propense all’acquisto a scopo di investimento il Lazio e la Lombardia, con Roma e Milano capofila. Bene anche il Veneto, con Verona. Seguono Sicilia, Sardegna e l’Abruzzo. Parlando dei tempi medi di vendita di un box a livello nazionale, sono passati da 91 giorni nel 2022 a 111 giorni nei primi otto mesi del 2023. Per il prossimo periodo è ragionevole pensare che questo rallentamento lato vendita contribuirà a un consolidamento dei prezzi. Le migliori città in cui investire saranno quelle che allo stesso tempo registreranno un elevato numero di vetture per nucleo familiare, nonché una scarsità di parcheggi dovuta alla particolare conformazione della città e di garage proposti per l’affitto», conclude Castiglia. In questo senso, oltre a Roma e Milano, possono essere segnalate anche città come Firenze e Perugia. Seguono Udine, Padova, Verona e Vicenza al Nord. Interessanti Isernia, L’Aquila, Frosinone, Rieti e Viterbo al Centro. Da monitorare Catania, Cosenza e Lecce al Sud.
«Possedere un box o un posto auto oggi è un lusso, al pari di avere un’abitazione in pieno centro città. Siamo in presenza di un vero e proprio boom, con alcune zone che vedono i prezzi schizzare alle stelle, raggiungendo cifre impensabili fino a qualche anno fa. Complice la mobilità sostenibile che, in alcune città del nord Italia, ha ridotto notevolmente le disponibilità di parcheggio. Oltre a una necessità pratica, l’acquisto di un box si rivela anche una valida opportunità di investimento, con ottime prospettive future. In un contesto di mercato come questo – specialmente per Milano – il mio consiglio è di non focalizzarsi esclusivamente sulle aree centrali, tradizionalmente più costose. Le periferie emergenti rappresentano un terreno fertile per investimenti oculati e a lungo termine», commenta Valerio Vacca, direttore comunicazione e marketing di Tempocasa.
A Torino se si desidera acquistare un posto auto in pieno centro è possibile aspettarsi di spendere tra i 25.000 e i 30.000 euro. Tuttavia, per chi è interessato a un box auto la spesa sale in modo significativo: i prezzi, infatti, oscillano mediamente tra i 55.000 e i 70.000 euro. Spostandosi verso le periferie i valori tendono a diminuire sensibilmente. Qui un posto auto ha un costo che parte da 5.000 euro e arriva intorno ai 15.000 euro, mentre per un box si deve mettere in conto una spesa che va dagli 8.000 ai 25.000 euro circa. A Milano, i prezzi dei box auto a Milano, in base ai dati di Tempocasa, registrano un incremento significativo, particolarmente nelle aree centrali e ben servite dai mezzi di trasporto. In queste zone il valore di un box può raggiungere i 40.000-50.000 euro. Se poi non si vuole badare a spese allora basta spostarsi in pieno centro storico dove un box raggiunge (e, a volte, supera) quota 100.000 euro. Sempre in centro, invece, chi si accontenta di un solo posto auto arriva a spendere tra i 15.000 e i 20.000 euro. Se si guarda alle periferie e ai comuni limitrofi i prezzi sono generalmente più abbordabili, ma restano superiori alla media del paese: il box lo si può acquistare a 20.000 euro e un posto auto tra i 5.000 e i 12.000 euro.
Nel comune di Bologna un box auto ha un costo medio di 27.000 euro, se ci si sposta in periferia il prezzo si attesta sui 17.000 euro circa. Per quanto riguarda i posti auto la differenza è altrettanto pronunciata: in città si parla di una media di 15.000 euro, mentre nell’hinterland il prezzo scende intorno agli 8.000 euro. Questa variazione diventa ancor più evidente in alcune vie prestigiose della città: ad esempio, in Via dell’Indipendenza un box singolo può arrivare a costare fino a 60.000 euro e un semplice posto auto 30.000 euro. Il mercato dei box e posti auto a Firenze segue dinamiche simili a quelle di Milano. Nelle zone del centro non è raro imbattersi in cifre stratosferiche. Quando il costo, però, supera la soglia dei 100.000 euro di solito ciò è giustificato da alcune caratteristiche distintive, che consentono il parcheggio di più veicoli, la disponibilità di servizi igienici o la possibilità di allestire aree adibite a laboratorio. Nonostante ciò, un box auto singolo raramente supera i 70.000 euro, persino nelle zone più centrali della città. I posti auto invece si attestano intorno ai 40.000 euro circa. Analizzando le periferie, i prezzi dei box partono da una base di 15.000/20.000 euro per arrivare a 35.000 euro circa. Per quanto riguarda i posti auto, è possibile trovare opzioni a partire da un minimo di 5.000-7.000 euro fino a circa 10.000 euro. Il vasto centro storico di Roma e le numerose ztl della città rendono la ricerca di un box quasi una necessità sia per residenti, sia per lavoratori. I prezzi, di conseguenza, sono elevati: da 50.000 a 70.000 euro, arrivando a sfiorare i 95.000 euro in pieno centro storico. Mentre per accaparrarsi di un posto auto standard nelle zone esclusive del centro si devono mettere in conto dai 25.000 ai 35.000 euro. In periferia si ha una maggiore variabilità, che dipende dalla distanza dal centro e dai collegamenti presenti. Qui, in genere, i prezzi per un box auto oscillano tra i 20.000 e i 30.000 euro. Un posto auto ha un valore nettamente inferiore: dagli 8.000 ai 10.000 euro. A Napoli l’interesse per i box auto è in ascesa, un trend alimentato in particolar modo dall’attrattiva delle zone turistiche e centrali. Nelle zone più “in” della città acquistare un box richiede un investimento significativo, con prezzi che oscillano tra i 45.000 e i 100.000 euro. Un posto auto in centro, pur rimanendo una soluzione costosa, si mantiene su una fascia di prezzo leggermente più accessibile: tra i 25.000 e i 50.000 euro. Rivolgendo lo sguardo alle periferie della città si incontrano opportunità più economiche. I box si attestano su una forbice di 15.000-30.000 euro, mentre per un posto auto la spesa varia tra i 7.000 e i 15.000 euro.
Dati grafici RE/MAX