ITALIA, COMPRAVENDITE IMMOBILI IN CALO DEL 9,7%, MA IL 2023 SI POSIZIONA TRA I MIGLIORI DEGLI ULTIMI 10 ANNI  - WHAT-U

L’inflazione annua dell’area euro a marzo 2024 è stimata al 2,4%, in aumento rispetto al 2,6% di febbraio. Questo è quanto emerge da una stima flash pubblicata da Eurostat, l’ufficio statistico dell’Unione europea. Per quanto riguarda le principali componenti dell’inflazione nell’area euro, si prevede che i “servizi” registreranno il tasso annuo più elevato a marzo (4,0%, invariato rispetto a febbraio), seguiti da “alimentari, alcol e tabacco” (2,7%, contro 3,9% nel mese di febbraio). febbraio), “beni industriali non energetici” (1,1%, contro 1,6% di febbraio) ed “energia” (-1,8%, contro -3,7% di febbraio). In discesa invece risultano i prezzi delle case che arrivano a 1,1% nella zona euro. Ma andiamo nel dettaglio. Durante il quarto trimestre del 2023, i prezzi delle case, misurati dall’indice dei prezzi delle case, sono diminuiti dell’1,1% nell’area dell’euro e sono aumentati dello 0,2% nell’UE rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Nel terzo trimestre del 2023, i prezzi delle case nell’Eurozona e nell’UE erano scesi rispettivamente del 2,2% e dell’1,1%. Questi dati provengono da Eurostat, l’ufficio statistico dell’Unione Europea.

In Italia

Nel 2023 il mercato residenziale ha subìto una contrazione, già annunciata dall’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione. Si è infatti registrato un calo delle compravendite del -9,7% rispetto al 2022, per un totale di 709.591 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). In particolare, sono state rilevate 166.828 transazioni nel primo trimestre (-8,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), 184.116 nel secondo trimestre (-16,1%), 157.024 nel terzo trimestre (-10,5%). Nel quarto trimestre, con 201.623 transazioni, la diminuzione è più contenuta dei precedenti tre trimestri, registrando una variazione del -3,3%. “Rispetto alle previsioni dell’anno che sembravano essere più severe, la battuta d’arresto delle compravendite residenziali è stata contenuta, anche alla luce della contrazione del volume di erogato dei mutui. Il mercato ha tenuto perché la domanda di abitazione di qualità è molto elevata. La leva finanziaria rimane fondamentale per gran parte delle famiglie, ma il mercato tenderà a normalizzarsi, almeno per un paio di anni, su tassi di interesse medi intorno al 2,5%” spiega Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti. Tuttavia, i valori sono positivi rispetto sia al 2019 (+17%), sia alla media degli ultimi 10 anni che vede il 2023 in crescita del +24%, posizionandosi come il terzo anno migliore del periodo subito dopo gli anni record del 2021 e 2022. Nel 2023 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione negativa: -10% al Nord, -13,1% al Centro e -6,2% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -10,7%, mentre i non capoluoghi del -9,2%. Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2023 si sono registrate 115.030 transazioni, -11,9% rispetto al 2022. Contestualmente, le medesime province hanno registrato una variazione del -10,3% rispetto al 2022. Tutte le città hanno segnato un trend negativo: Bari (-19,1%), seguita da Bologna (-16,1%), Roma (-14,4%), Milano (-13,2%), Firenze (-12,8%), Padova (-12,7%), Genova (-8,0%), Torino (-7,8%), Palermo (-5,2%) e Napoli (-4,4%).

Gli investimenti nel capital markets nel living

Gli investimenti corporate nell’asset class living (asset class che si compone sia del segmento build to sell sia del residenziale in affitto gestito professionalmente nelle forme della residenzialità collettiva e in multifamily), hanno totalizzato nel 2023 circa 830 milioni di euro, il 14% sul totale degli investimenti corporate nell’anno. Nel panorama italiano, il living è un’asset class ancora emergente: dal 2014 al 2021 il peso sul totale degli investimenti non supera il 3%, mentre nel 2022 scavalca per la prima volta il miliardo di euro (1,1 miliardi), ovvero il 9% sul totale. Nel 2023, il 54% riguarda investimenti nel residenziale in affitto, grazie allo student housing che da solo ne copre la metà, mentre il 38% è stato investito nel build to sell (principalmente nuovi sviluppi) e l’8% investimenti misti in build to sell e rental market. L’82% degli investimenti ricade nell’area urbana di Milano e il 18% nel resto d’Italia, principalmente a Bologna, Roma e Firenze, grazie a importanti interventi di rigenerazione urbana. Dal punto di vista dei capitali investiti gli operatori esteri (52%), principalmente da Regno Unito e Francia, risultano i più attivi. I capitali domestici sono stati pari al 48%, una percentuale maggiore rispetto al 2022 vista la riduzione del capitale estero.

I prezzi, i tempi e gli sconti

A livello di prezzi, il secondo semestre 2023 ha visto una variazione media intorno al +0,1%, sostanzialmente stabile rispetto all’H1 2023, con una variazione media annuale di +0,2%. Considerando la variazione semestrale, nel secondo semestre 2023 tutte le grandi città hanno registrato valori stabili. Stabili anche i tempi medi di vendita nelle grandi città intorno ai 4,3 mesi, cosi come gli sconti medi di chiusura della trattativa fermi al 10,5%.

Mutui

Da luglio 2022 la BCE ha aumentato i tassi dello 0,50%, continuando ad aumentarli fino ad arrivare a settembre del 2023 al 4,50%, per poi mantenere i tassi stabili nelle successive tre sedute. Dalle segnalazioni del SI-ABI si rileva che a gennaio 2024 il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l’acquisto di abitazioni – che sintetizza l’andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo – era pari a 3,99% (4,42% nel mese precedente). Sul totale delle nuove erogazioni di mutui, il 77% erano mutui a tasso fisso (62,5% il mese precedente). I finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, nei primi nove mesi del 2023, sono stati pari a 30,4 Mld €, -28% rispetto allo stesso periodo del 2023 (dati Banca D’Italia). “Il calo del volume di erogato del 2023 conferma le previsioni degli operatori, anche se l’impatto sulle compravendite di abitazioni è stato più contenuto del previsto. Per il 2024 ci sono segnali inequivocabili che la BCE procederà con un primo taglio dei tassi di interesse tra giugno e settembre, se i dati sull’inflazione confermeranno il calo della curva inflattiva. Un taglio che avrà un impatto fondamentale nella riduzione dell’Euribor, quindi del tasso variabile, e che consentirà a molti potenziali acquirenti di abitazioni, che nel 2023 non hanno potuto, di accedere al credito necessario. Inoltre, la sola previsione sul possibile taglio degli interessi sta già avendo degli effetti positivi sull’Eurirs, con molti istituti di credito che stanno offrendo un prodotto mutuo con tasso fisso vicino al 2,5% per immobili in classe energetiche elevate” ha commentato Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety

Le prospettive future del comparto residenziale

Con oltre 700.000 compravendite, si conclude un anno in cui il mercato immobiliare ha dovuto fare i conti con un livello di tassi di interesse a cui non era più abituato. Si deve infatti andare indietro di circa 10 anni per rintracciare tassi intorno al 4%. Il 2023 dà il via a un ciclo immobiliare diverso dal triennio pandemico (2020-2022) e che, almeno per un paio d’anni, dovrà normalizzarsi a tassi che oscilleranno intorno a una media del 2,5%, fin quando le preoccupazioni della BCE non saranno completamente rientrate rispetto all’andamento della curva inflattiva. L’ottimo andamento del mercato immobiliare del biennio 2021 e 2022 è stato, infatti, figlio del combinato disposto tra la nuova domanda di abitazione esplosa all’indomani della pandemia e i tassi di interesse ai minimi storici per acquisto abitazione. Una domanda residenziale che oggi è ancora più esigente, vista la consapevolezza da parte delle famiglie italiane di vivere in abitazioni che spesso non rispondono più alle necessità odierne di carattere energetico, di flessibilità degli spazi, di comfort abitativo e di innovazione tecnologica. Una domanda abitativa che è solo temporaneamente congelata a causa sia dall’aumento dei tassi di interesse, sia dalla politica monetaria della BCE che ha determinato un’incertezza generalizzata negli operatori e nelle famiglie. Questo alla luce di una leva finanziaria che si conferma decisiva per gran parte di famiglie e imprese, come dimostra il dimezzamento degli investimenti immobiliari corporate e la contrazione, se pur più contenuta rispetto al previsto, delle compravendite residenziali. Rimangono solidi invece i fondamentali economici dell’Italia che suggeriscono delle schiarite dello scenario macro-economico, con il Pil che per il 2024 si attesterà sullo 0,7% (il più alto d’Europa e terzo anno di fila migliore della Germania), l’inflazione che lo scorso febbraio ha raggiunto il livello più basso d’Europa (+0,8%) e il numero di occupati che continua a crescere, soprattutto in termini di nuovi contratti a tempo indeterminato (+2,4%). In questo contesto, e alla luce del calo dell’inflazione che porterebbe la BCE verso un primo taglio del tasso di interesse di 25 basis point tra giugno e settembre di quest’anno, le attese per il futuro rimangono quindi ottimistiche. Il mercato residenziale vedrà infatti per il 2024 un livello di compravendite che dovrebbe attestarsi ancora oltre le 700 mila compravendite e un volume di erogato che potrebbe tornare su valori positivi.



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