Nel secondo semestre del 2018 il prezzo delle case di tipo medio-usato in Spagna è cresciuto del 12,58% rispetto al secondo semestre 2017, portando il prezzo medio al metro quadro a 2.254 €. Nonostante questo aumento ci sono realtà, come la città di Barcellona, che mostrano già i primi segni di assestamento. Nella capitale catalana, infatti, il prezzo degli alloggi è cresciuto solo del 5,09% nell’ultimo anno. Aumenti significatici nell’ultimo semestre sono stati registrati a Madrid (16,62%) e a Valencia (17,46%). Le città che invece sono cresciute meno, a parte Barcellona, sono Guadalajara (4,61%), Alicante (5,48%) e Siviglia (6,62%). Analizzando il prezzo al metro quadro, Barcellona è ancora la metropoli con il valore più alto, 3.096 €. Segue Madrid con 2.610 € al mq. A livello nazionale il prezzo nominale è diminuito del 35,4% rispetto alle quotazioni massime toccate alla fine del 2006 – inizio del 2007, quando i valori avevano superato i 3.500 € al mq. I prezzi attuali, invece, sono ai livelli del 2004.
“Barcellona, fra tutte la prima a registrare un aumento dei prezzi”, spiega Lázaro Cubero, direttore del Dipartimento di analisi e relazioni del Gruppo Tecnocasa, “oggi, è tra quelle dove i valori sono cresciuti meno. Siamo in un momento di mercato nel quale i prezzi sono ancora allettanti (ai livelli del 2004) e i tassi di interesse bassi. Tuttavia è importante prestare attenzione al prezzo degli immobili stessi, in quanto spesso, il prezzo di offerta non è in linea con la realtà dell’area. Ad esempio, nella città di Madrid, le proprietà offerte sul mercato sono sopravvalutate del 17% rispetto al prezzo di mercato raccomandato da un professionista. Un altro fattore che evidenzia l’assestamento del settore”, conclude Cubero, “riguarda l’investimento. Il numero di persone che acquistano una casa per darla in locazione è rimasto alto nel 2018, con il 28,3% del totale delle transazioni effettuate. D’altra parte la città di Barcellona mostra già un certo calo di questo tipo di acquirenti, passando dal 35,3% al 28,8% in due anni”.
Siviglia
PREZZI
Nel primo semestre del 2018, le quotazioni immobiliari del medio usato in città si attestano a 1.288 € al metro quadro, con una variazione sull’anno del 10,56%, assestandosi ai livelli del 2012. Triana è la zona dove si raggiungono i valori più elevati (2.159 € mq) e Cerro-Amate l’area con i prezzi più bassi (661 € mq). La maggior parte delle compravendite ha riguardato soluzioni dal prezzo inferiore ai 75.000 euro (45% degli immobili venduti fino a novembre 2018).
COMPRAVENDITE
Il 31,7% delle compravendite
avvenute in città sono state realizzate da investitori.
Tale dato è particolarmente rappresentativo del mercato locale, in quanto
supera la media nazionale che si attesta al 26,5%. A Siviglia, il numero di
investitori continua a crescere dal 2015, anno in cui rappresentavano il 21,8%
degli acquisti effettuati. Altra capitale andalusa che supera la media nazionale
è Granada con una media di acquisti da parte di investitori del 37,3%. Tuttavia
il trend vede una diminuzione degli investitori rispetto al 2017 (quando erano
il 27,2%).
L’investitore acquista in contanti (83,3%), ha un’età compresa tra i 25 e i 44
anni (42,4%), è laureato nel 48,4% dei casi, ed a per lo più un contratto di lavoro
indeterminato (47,5%).
ACQUISTARE PER INVESTIMENTO E AFFITTARE
L’aumento dei canoni di locazione a Siviglia ha reso interessante l’acquisto per investimento, grazie ad un rendimento annuo dell’8% con conseguente diminuzione di immobili vuoti.Il tempo necessario per recuperare l’investimento, cioè il numero di anni necessari per recuperare il prezzo di acquisto grazie ai canoni annuali ottenuti, è di 13 anni (152 mesi). Quindi, una persona che ha dei risparmi può ottenere un mutuo la cui rata sarà inferiore a un affitto. Ad esempio, per una proprietà di € 88.000, con un mutuo di € 70.400, a un interesse annuo del 2,5% e con una durata di 25 anni, la rata mensile del prestito sarebbe € 316, mentre l’affitto mensile per affittare la proprietà sarebbe salita a € 579, con una differenza di € 263.
L’inquilino medio ha tra 25 e 44 anni (47,8%), un lavoro a tempo indeterminato (55,4%) e studi universitari (39,4%). Predilige un trilocale (48,2% dei casi), arredato (84,1%) e con un canone compreso tra 400 e 600 € al mese (63%).
IL CONSIGLIO DELL’ESPERTO
Secondo Lazaro Cubero, Responsabile dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa Spagna, “i prezzi degli immobili di Siviglia sono oggi ai livelli del 2012 e quindi il mercato offre ancora buone opportunità”. “Tuttavia – continua Cubero – è importante ricercare attentamente l’immobile e selezionare quelli proposti al reale valore di mercato, facendo attenzione ad una pratica che vede molti venditori incrementare i prezzi anche del 18% ipotizzando una crescita futura, ma lontano da quella che è l’attuale situazione di mercato”.
Zaragoza
PREZZI
Nel primo semestre del 2018 il prezzo al mq di un immobile usato è pari a 1.207 €, con una variazione annua del 6,63%, assestandosi ai valori del 2012. La zona con i valori più elevati è Actur-Gran Casa (2.102 € al mq), seguita da Plaza San Francisco-Universidad (1.717 € al mq) e la zona del Centro (1.492 € al mq). Il maggior numero di immobili venduti in città è compreso nella fascia di valore inferiore ai 75.000 Euro.
COMPRAVENDITE
Il 28% delle compravendite concluse a Zaragoza sono state realizzate da investitori. Tale dato è leggermente sopra la media nazionale che si attesta al 26,5%. Il trend locale è in costante crescita a partire dal 2013 (quando era pari al 19,9%). L’investitore acquista in contanti (75,5%), ha un’età tra i 25 e i 44 anni (40,6%), un contratto di lavoro indeterminato (43,6%) e ha fatto studi universitari (44,8%).
ACQUISTARE PER INVESTIMENTO E AFFITTARE
Il canone medio di locazione di una casa nella città di Zaragoza è pari a 517 euro al mese, mentre la rata mensile di un mutuo per un immobile con le stesse caratteristiche è di 305 euro mensili. Se si tiene conto anche che la variazione annuale degli affitti è stata del +7,81%, attualmente a Zaragoza è meglio comprare che andare in locazione. L’aumento dei canoni in città ha reso quindi interessante l’acquisto per investimento, grazie ad un rendimento annuo del 7,3%, con conseguente diminuzione di immobili vuoti. L’inquilino medio ha tra i 25 e 44 anni (54,6%) e un lavoro a tempo indeterminato (69,5%). Predilige un trilocale (45,97% dei casi), arredato (65,1%) e con un canone compreso tra 400 e 600 € al mese.
Valencia
PREZZI
annua del 13,74%, assestandosi ai valori del 2011. La zona con i valori
più elevati è Ruzafa-Extramus (1.375 € al mq), seguita da Maritimo-Puerto
(1.288 € al ma) e Valencia nord (900 € al mq). Il maggior numero di immobili
venduti in città sono nella fascia tra i 75.000 e i 150.000 Euro.
COMPRAVENDITE
Il 37,7% delle compravendite avvenute nella città di Valencia sono state realizzate da investitori. Tale dato è particolarmente rappresentativo del mercato locale in quanto supera la media nazionale che si attesta al 26,5%. Tuttavia il trend vede una diminuzione degli investitori rispetto al 2017 (quando erano il 44,5%). L’investitore acquista in contanti (61,8%), ha un’età tra i 25 e i 44 anni (54,5%), un contratto di lavoro indeterminato (45,5%) e studi universitari (66,7%).
ACQUISTARE PER METTERE IN AFFITTO
L’aumento dei canoni di locazione a Valencia ha reso interessante l’acquisto per investimento grazie ad un rendimento annuo del 7,9% con conseguente diminuzione di immobili vuoti. L’inquilino medio ha tra 25 e 44 anni (59,4%), un lavoro a tempo indeterminato (70%) e studi universitari (48,4%). Predilige un trilocale (46,7% dei casi), arredato (82%) e con un canone compreso tra 400 e 600 € al mese.
IL CONSIGLIO DELL’ESPERTO
Secondo Lazaro Cubero, Responsabile dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa Spagna, “i prezzi degli immobili di Valencia sono oggi ai livelli del 2011 e quindi il mercato offre ancora buone opportunità”. “Tuttavia – continua Cubero – è importante ricercare attentamente l’immobile e selezionare quelli proposti al reale valore di mercato, facendo attenzione ad una pratica che vede molti venditori incrementare i prezzi anche del 22% ipotizzando una crescita futura, ma lontano da quella che è l’attuale situazione di mercato”.
MERCATO DEI MUTUI SPAGNA II semestre 2018
L’Ufficio Studi Tecnocasa Spagna, sulla base dei dati raccolti tramite le agenzie di mediazione creditizia Kìron, ha analizzato l’andamento del mercato dei mutui della penisola iberica e le sue evoluzioni nel tempo. Nel primo semestre 2007, in concomitanza con l’aumento delle quotazioni immobiliari, si rileva il picco massimo dell’importo medio (€ 185.642); tocca il minimo nel primo semestre 2014 (80.900€). Successivamente è iniziato un trend al rialzo, pertanto nel secondo semestre del 2017, l’importo medio di mutuo è di 105.036 €. Nell’ultima rilevazione (secondo semestre 2018) l’importo medio si attesta a 117.908 €. La quota mensile media è di 415 €, mentre nel 2007 era 976 €. Per quanto riguarda la durata del mutuo nella seconda metà del 2018, il 32% delle ipoteche è stato concesso a meno di 30 anni, il 57% a 30 anni e l’11% a più di 30 anni. Nel 74,8% dei casi chi ha comprato ha richiesto un mutuo, il restante 25,2% ha pagato in contanti.
EVOLUZIONE DELL’IMPORTO MEDIO DI MUTUO
Interessante notare che, a differenza delle analisi precedenti, quest’ultimo anno (tra il secondo semestre del 2017 e il secondo semestre del 2018) ci sono aumenti dell’importo medio in tutte le città. Gli aumenti più importanti su base annua superano il 10% e riguardano Malaga e Madrid. L’aumento è un po ‘più moderato, tra il 5% e il 10%, in città come Córdoba, L’Hospitalet de Llobregat, Fuenlabrada e Barcellona. Infine, le città nelle quali la crescita è stata più contenuta, sotto il 5%, sono Siviglia, Móstoles, Saragozza e Alcorcón. Facendo un confronto tra Barcellona e Madrid si nota come in entrambe le metropoli l’importo medio è cresciuto rispetto all’anno precedente: rispettivamente 6,7% e 15,4%. Per il secondo semestre del 2018, in entrambe le città si sono registrati gli importi più alti dalla seconda metà del 2011: Barcellona 151.374 € e Madrid 126.696 €.
CONCLUSIONI
Dal 2010, anno nel quale sono state eliminate le detrazioni fiscali in caso di acquisto di un immobile, il calo dell’importo medio di mutuo, iniziato in seguito alla bolla del mercato, ha subito un rallentamento. Questo fenomeno è dovuto all’aumento della domanda di alloggi in proprietà e al relativo calo dei prezzi. Per il prossimo futuro si prevede una tendenza al rialzo anche se più contenuta di quella avuta sino ad oggi.